xxxx年房地产市场调研报告（精选10篇）

xxxx年房地产市场调研报告 篇1

房地产市场调研报告

“两港一城”建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展。目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的15%左右，相关税收占到总税收的30%;如果加上契税收入，则占到36%。随着经济的发展和城市化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显。

近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。

一、我区房地产市场发展现状

今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%;房地产开发投资完成37.3亿元，其中住宅投资完成23亿元;商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：

1、房产投资保持较高增速

我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为42.2%，具体走势见图一。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%;商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。

2、房产销售势头回落明显

今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2-6月的增速走势见图二：

从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1-6月全区预售3940套，总面积50.6万平方米;预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，与3月份相比均下降了44.3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。

3、房产平均价格持续走高

虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。

自年开始，我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升，房价在、年分别同比上涨20.5%、30%和42%。目前，我区新建商品房均价已达5590元每平方米，同比上升20%;存量房均价已达5000元每平方米，同比上升47%。

二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响

由于房地产价格持续上涨，房地产市场投机成份严重，中央将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，市也出台了多项有关政策，加强对房地产业的调控。中央和市的政策主要通过以下几方面来调控房市：

——土地供应结构调整。建设部等七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，规定各地要根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间;对房价上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量;严控高档住房用地供应。

——房贷利率调整。3月16日，央行出台了调整商业银行自营性个人住房信贷政策，规定对房价上涨过快城市或地区，可将个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%，并实行住房贷款下限管理，将个人住房贷款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。

——房地产财税政策调整。国税总局、财政部、建设部联合发文，规定xxxx年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，同时规定凡在xxxx年6月1日以后购买非普通住房的，按3%全额征收契税。

——房地产发展目标调整。xxxx年市《政府工作报告》确立了“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住宅为主”的“三个为主”楼市调控原则。

——房地产销售登记方式调整。市加强新建楼盘网上备案工作，于2月18日推出“网上二手房”试运转，增强房地产信息的透明度，并出重拳打击违规炒作房产的企业。

——房地产供应结构调整。大力调整供应结构，加大配套商品房为主的中低价普通商品房供应。xxxx年市计划开工建设配套商品房和中低价商品房各1000万平方米。

从短期看，宏观政策的调整将对我区的房地产投资建设带来直接影响，从而关系到财政收入、固定资产投资、第三产业增加值等主要经济目标的完成;同时，平抑房价政策的出台导致市场观望气氛浓重，房地产市场尤其是二手房市场交易量将有较大程度的萎缩，我区房地产业发展将出现一定程度的“缓刹车”效应。

但从长期看，宏观政策调整必将有效剔除我区房地产市场中的投机因素，达到抑制投机行为、规范投资行为、鼓励居住消费的目的，有利于我区房地产市场的持续健康发展，主要将起到以下几方面的作用：

——合理控制房地产投资开发量。通过调整房贷利率、税收政策，减少房地产市场中的投机成分，显露市场真实需求量，合理引导房地产投资开发量。同时，通过严格土地供应，有效防止过度开发的情况发生。

——缓解房地产业供求矛盾。通过加大配套商品房和中低价商品房的建设量，调整房地产供应结构，满足普通老百姓的住房需求，有效缓解房地产业的供求矛盾。

——适度平稳房地产价格。考虑到“两港一城”建设效应初显、浦东板块效应显现、基础设施建设加快带来的房产升值效应，我区房地产价格仍将继续走高，但期房限转、税收调整、商品房网上登记等政策办法将有效稳定过快上涨的房价，使其涨幅趋于稳定。

三、积极应对，保持我区房地产市场持续健康发展

总的来说，由于我区房地产市场发展基数相对较低，近期又迎来“两港一城”开发建设的历史性机遇，从长远来看，我区房地产市场仍将有比较大的发展空间。近期的房地产调控政策将使我区正在发展中的房地产市场进入一个调整-巩固-提高的阶段，走向日趋成熟。为保持我区房地产市场的持续健康发展，当前要注意以下几点。

1、加强房地产价格监测工作

及时掌握我区房地产价格动态和走势，建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格;当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议。

2、加强房地产项目的跟踪管理工作

建立房地产项目的跟踪联系网络，及时反馈项目的进展情况，以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据政府年度土地供应计划经营房地产开发项目，并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权，同时，严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的市场准入关，严格审查房地产开发企业的资质条件，对抽逃注册资本金、项目资本金，无证或超范围从事房地产开发经营的行为，要依法严厉打击。

3、有计划有步骤的规划房地产开发

结合我区经济发展和城镇建设总体规划来开发房地产，根据轨道交通等基础设施建设来编制房地产开发计划，合理预留开发空间，以达到通过城市规划来引导房地产开发，带动经济发展的良好效果。加强对房地产市场的监控，通过房地产市场的信息透明化，培育和发挥房地产行业协会的作用，引导房地产企业掌握市场状况，根据市场运行状况合理安排开发计划。

4、合理引导住房主体需求

中低收入职工、新增的城镇职工、城市化推进的人群、进城务工的农民工、城镇中的困难家庭是社会上的住房主体需求。为满足这部分需求，市政府今年大力推进配套商品房和中低价商品房两类住房建设，同时加大廉租房的建设力度。我区要以此为契机，积极引导商品房开发向普通住宅建设倾斜，改善住宅供应，完善住宅功能，提高住宅质量。同时，结合我区开发建设和城市化进程实际，引导居民对住房的理性消费，推动主体需求的合理化。

xxxx年房地产市场调研报告 篇2

一、大丰港房地产发展状况

大丰港是江苏省委、省政府重点建设的江苏沿海三大深水海港之一。大丰港处于江苏省1040公里海岸线港口空白带的中心位置，距上海港250海里、连云港港120海里、秦皇岛港490海里、距日本长崎港430海里、韩国釜山港420海里，可经上海港、釜山港直达东南亚和欧美各大港口。凸显的区位优势，使大丰港成为江苏沿海中部及周边地区与国际市场接轨的大跳板。

这里交通运输十分便捷，集疏运条件具备。大丰港与沿海高速、宁靖盐公速、徐淮盐高速、京沪高速、新长铁路、通输运河相连。苏通长江大桥已经建成，从沿海高速公路到上海市区仅需2小时车程;大丰港距盐城机场仅45公里，盐城机场已开通至北京、广州、云南、温州、南昌、韩国首尔、香港等地航线。疏港四级航道200xx年12月开工建设，经通榆运河可直达长江水系;大丰港至大丰市区双向8车道的通港大道正在建设;在盐城至大丰港的高速公路即将开工;新长铁路大丰港支线已列入国家规划。“海、陆、空”现代化立体交通格局已经形成，成为江苏新型的海河联运口岸。

大丰港直接覆盖苏北、苏中及淮南的广大区域。年货物可供吞吐量逾8000万吨。每年直接供应或经过该地区供应的大宗货物中仅煤碳就达3000万吨，木材达300立方米，集装箱生成量50万TEU，各类化学品500万吨。

在大丰港新一轮城市建设高 潮的带动下，全港房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。

然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。

二、宏观规划对常平房地产的影响

大丰港海港新城是按大丰港经济区总体规划建设的一个独立新城，按照“一年拉开主框架，二年初见成效，三年建成2平方公里，五年建成5平方公里、5万人口的港城启动区”的目标，以“规划指导、集中开发、环境先行、政府引导、市场开发”为原则，科学策划、科学开发。启动区的控制性详细规划建设海港新城东至城东路(原海堤公路)、南靠疏港路(S332省道)、西接滨湖大道、北临通港路。

港城启动区先期已建成海关、商检、海事、国土办公楼等开关通航必备的行政建筑设施。配套建成了海关桥、港华桥、浔阳路、洋辉中路、港华路等市政道路和桥梁。目前正在实施五温泉假日酒店、人工日月湖工程、花园路、晨星路、环湖路、洋辉路北段和中段以及大丰港海洋学院体育场的等项目，并在此基础上建设港区行政中心，启动开发附近居住小区和商贸区，引导周边地区的人口移居，为新中心区开发注入活力。

启动区的中远期，在港口、工业区进一步发展的基础上，将以大型房产项目的开发带动启动区商业金融、生产服务的进一步发展。以日月湖为中心的游乐休闲设施的`开发带动整个区域进一步发展。以洋辉路北侧休闲娱乐区的开发和公园居住区的高档居住区开发为主要方向，同时实现湖西文化中心区的建设，确立启动区的形象。

按大丰港作为盐城港主港区的定位，大丰港海港新城将定位为盐城主城区的“副核”组成部分，大丰港区重要生活后勤基地，公共服务核心。港城建成后将集行政、商贸、金融、信息、文化、娱乐、游览等功能于一体，必将成为海港新城能量集聚、规模效益最先集中的地区，是实现港区一类口岸一站式服务的重要举措、“以港兴工”、“以工兴市”方略的重要体现、海港新城经济增长的重要区域。

港城5平方公里启动区规划结构为：一湖映五区、五洲拱日月、玉带系南北、璀璨夺星光。一湖映五区，一湖指4平方公里的人工湖——日月湖，环湖布置居住、科研、商业、综合片区。五洲拱日月，指别墅、休闲、餐饮、公园、文化中心等象5个小绿洲聚集在日月湖上。玉带系南北，指一条绿化生态走廊由南至北把日月湖和湖北面的大型生态绿地和湿地公园联系在一起，形成共同发展之态势。璀璨夺星光，指日月湖上各种活动设施丰富多彩，各类岛屿与建筑群像珍珠一样洒在日月湖上，它们的倒影与日月湖一起形成一道亮丽的风景线，好比天上的繁星一样褶褶生辉。

三、房地产市场分析

针对本案滨湖佳苑附近几个楼盘市调分析。

星湖花园房价均在4000左右，工人工资在150到160左右，打桩6到7元一米，多层12米，高层要20米道30米，土建的成本1400左右，发包价格不明，无土地成本。

---市场结论：

1、常平房地产市场前程看好，但其竞争也是日趋激烈，品牌竞争无论从开发经营，到施工设计，还是物业管理，销售服务越来越注重品牌的效应。

2、常平市场正从过去的外销主导向内销转变，由于港人(含其它外销需求部)与大陆与内销置业者的消费习惯不同，新开发楼盘的规划更注重对内销市场的偏好。

3、内销市场的主力需求以相对较大的住家型物业为重，集中在100—140平方米，三户二厅为主，相对创新的错层与跃式较受消费者的青睐。

4、常平房地产市场住宅销售的价格平稳，实际成交价集中在2700-4000元/平方米区间，个别楼盘因其早期设计不适应市场需求而价格下调，现整体市场环境除部分投资型产品和品质较好的项目外，都呈现出销售缓慢的情况。

xxxx年房地产市场调研报告 篇3

房地产市场调研报告范文

一、xx房地产市场发展现状

优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特质。从20**年起至今，xx商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，xx已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。总体而言，xx房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。

xx年以后，随着大量外埠资本注资xx，该区域房地产格局呈现出新变化。一方面，房产的整合概念不断增强，如永清片区的新天地项目，集合住宅、酒店、写字楼、商铺等不同商业业态于一体。房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增强。另一方面，项目拉动了高端消费力量。长期以来，武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约，项目品质的均等性使xx的房地产业不能满足细分市场的要求。20**年后，这一局面被打破，xx滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。20**年，xx房地产进入了历年来最火爆的一年。

目前，xx房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现。在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。

二、xx商品住宅发展特征

产品特征：xx中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主;城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。

价格特征：xx城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右，均价在6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖、二七片及古田区域。

供求特征：全市商品房销售项目中，xx区域占据了39.54%，xx区域楼盘供求基本平衡。

消费者特征：包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。

产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少(多集中在后湖、金银湖)。

文化诉求特征：浓厚的商业、娱乐等都市文化特征。

三、20**年(1-6月份)xx商品住宅供给和销售基本分析

(1)商品住宅价格与销量分析

xx区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的时间内，房地产开发量居xx市前列，同其它区域相比，其价格一直呈现出上升状态，20**年(1—6月份)，xx住宅均价达到5894.43元/平方米，与去年同期相比，价格增长了39.57%。另一方面，受国家宏观调控政策影响，在进入20**年以后，商品住宅的销量出现一定程度的下降，20**年(1—6月份)，xx住宅销量为8950套，与去年同期相比，减少了51.32%。

从上表可以看出，xx区的住宅物业平均价格同整个xx市的总体住宅物业平均价格的涨落步调还是相一致的，而且上涨的幅度十分平稳。从整个区域市场来看，高档楼盘主要集中在xx中心城区，中档楼盘主要聚集在东西湖、后湖和古田区域。

xx中心区作为xx市的一个开发热点，住宅开发力度较大，目前区域可售楼盘套数在45000套左右。从市场接受情况来看也是比较理想的，相信随着该区经济不断的纵身发展，房地产业会在其中充当越来越重要的角色。

同时，该区域交通日益通畅，市政配套逐步成熟，东西湖、后湖、古田区域的绿化、美化和环境综合整治工作取得积极成果，这些都将为这一带的房价带来一定的升值空间。

(2)xx商品住宅市场供求关系

1、20**年(1—6月份)xx商品住房市场总容量约为45000套，1—6月总供给13299套，市场总销量为8950套，总体供销比为1.49：1。

2、拆迁购房与投资性购房比例的降低导致住宅销量减少

为避免因房屋拆迁量过大而导致被动需求的过度增长和市场价格波动，xx市在xx年以来对拆迁规模进行了压缩。20**年(1-6月份)，全市旧城改造拆迁面积为16万平方米，同比下降28.94%。

同时，国家出台的政策促使投资购房的成本和风险不断加大，也直接导致了购房需求的减少。据亿房网今年(1-6月份)的网络调查数据和对90多个楼盘的调研数据显示，已拥有一套住房，进行第二次或多次购买行为的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住条件和投资购房等动因。由于这种动因并不属于迫切性需求，因而受外部环境的影响较大，成为住房市场中可伸缩性的需求。

xx作为武汉房产投资的主要区域，投资类楼盘销售的放缓使其住宅整体销量有所减少。

3、购房者对xx中心城区的住宅偏好度高

亿房研究中心的20**年最新调研数据显示，潜在消费者对购买住房的区域偏好主要集中于xx中心城区。但受到该区域高房价的影响，使得一部分在该区域工作及希望在该区域置业的人群不得不在别的片区寻求替代品。

4、主要销售的住房产品价格集中在5000-7000元/平方米

如下图所示：5000—7000元/平方米价格层次的商品住房销量占到总销量的65%以上，7000元/平方米以上产品的销量逐步上升。

5、今年1-6月份主要销售的住房产品户型集中在90-120平方米

20**年(1-6月份)xx的户型供销比例统计结果显示，90平方米以下户型供小于销，140平方米以上户型供大于销，90-140平方米户型供销比较平衡。其中，90平方米以下户型的上市量占到xx总上市量的20.52%，90平方米以下户型的销售量占到xx总销量的27.83%。90平方米以下户型的上市和销售情况受政策的影响程度日益显现，从今年1-6月份的情况来说，xx90平方米以下户型的上市量较大，占到全市同等户型上市量的40.17%，90平方米以下户型的销量则占到全市同等户型销量的45.43%。

四、xx各区域住宅市场发展概况

xx区目前由xx中心区、古田片区、二七、后湖片区和xx区四个区域组成，根据其房地产发展特点，下文将按不同片区对其住宅发展特征进行分析：

(一)xx中心区

20**年上半年xx中心区成交均价为6875.42元/平方米，较去年同期上涨2152.88元/平方米，涨幅为45.59%。其中商品住宅共成交3235套，较去年减少4630套，降幅为58.87%。

从上半年xx中心区成交价格来看，1至5月呈递增趋势，5月达到价格高峰，为7286.34元/平方米，随后6月价格出现小幅回落，但每平方米价格仍稳定7200元以上。相比价格来说，成交方面较去年严重萎缩，总体成交量还未达到去年同期水平的一半。

出现这样的情况，主要由两方面因素造成，首先xx中心区商品房供应量趋于下降，与去年同期相比，新房供应量减少3成之多，制约了购房者消费;当然，更重要的原因在于上半年武汉楼市的整体低迷和观望。尤其在中心城区，房价涨幅过快，甚至超过中高收入购房者的支付能力，楼市显得愈发不景气。在这样的市场面前，大多数开发商选择坚挺，仅有少部分尾盘项目打起价格战，这也就造成了6月该片区的价格出现小幅回落。

xx的发展总是伴随商业的脚步前进的。随着武汉天地的问世，集住宅、甲级办公楼、零售、餐饮、娱乐、精品酒店等多种功能的140万平方米大体量项目对永清文化进行传承与再造，势必带领整个永清板块的崛起;时代豪苑、外滩棕榈泉也让整个风景如画的沿江板块活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循礼门综合项目的即将兴建，位于xx内环解放大道中心地段的老循礼门板块焕发出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武汉国际广场的兴建也让武广板块如虎添翼。

预计不久的将来，xx内环将呈现汉正街、武广、永清、循礼门、沿江等多板块综合发展态势，各大板块功能定位不同又相互促进，将由点及面，以板块崛起带动周边区域发展，从而促进整个xx中心区的加快建设。

xx中心区主要在售楼盘信息(截止到20**年6月30号)

(二)古田片区

20**年上半年古田片区成交均价为5217.82元/平方米，较去年同期上涨1516.4元/平方米，涨幅为40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，较去年减少2609套，降幅为68.59%。

从成交价格情况来看，尽管古田片区今年1至6月一直都是稳中有升，但与去年同期相比，在全市各区中价格涨幅居末位，仅仅高于青山片区。另外，成交方面，古田仅成交1195套，跌幅居全市之首。

从该区域楼盘地理位置的分布来看，活跃楼盘全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿线，该地段离中心城区较近，周边配套也相对完善，所以构成了古田片区目前的供应主体。正因为如此，随着轻轨建设的降温和解放大道沿线开发的逐步完成，该片区供应量减少，市场关注度有所下降，再加上经济适用房对商品房价格体系的冲击，以至今年古田片区楼市较为沉寂。

政府对古田区域的整体规划，为古田板块的楼市发展改善了外部环境，区域房地产市场后期发展看好。随着硚口政府对古田区域的闲置工业用地进行处理，使得古田区域项目可以成片，整体开发，同时，未来轻轨通车，西汉正街商圈形成，都将在很大程度上改善古田区域的城市环境，为古田楼市的发展提供有力支撑。

古田片区主要在售楼盘信息(截止到20**年6月30号)

(三)二七、后湖片区

20**年上半年二七、后湖片区成交均价为5186.25元/平方米，较去年同期上涨1694.93元/平方米，涨幅为48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，较去年下降42.06%。

从成交价格来看，该片区价格涨幅基本趋于平稳，1至5月稳中有升，6月价格略为回调。受供应量的影响，后湖地区商品房关注度下降，百步亭现代城、香利国庭等项目撑起了该区域成交的主体。二七地区则依然是航天·双城和东立国际独揽商品房住宅市场。由于新上市楼盘数量较前两年大幅减少，二七、后湖片区的楼市整体呈现温和向上的走势，部分楼盘因而加大了打折力度，高端商品房价格回落明显。

令人振奋的是，轻轨二期的正在加速建设，堤角至丹水池路段基本竣工，黄浦路段则已建设过半，交通方面的瓶颈有望在近两年内打破。商业方面，二七的东部购物公园正在紧锣密鼓的招商之中，家乐福等商业巨头已经确定落户，未来她将辐射后湖、二七等地区，弥补商业配套不足的现实问题。

二七、后湖片区主要在售楼盘信息(截止到20**年6月30号)

(四)东西湖片区

20**年上半年东西湖片区成交均价为4708.77元/平方米，较去年同期上涨1431.83元/平方米，涨幅为43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，较去年增长了14.07%。

从成交价格及成交套数来看，东西湖片区今年实现价量双增，特别是销量，尽管只增长14个百分点，但纵观今年全市其他的销售情况，该片区的表现还是令人刮目相看的。

虽然整个市场气氛的一直处于观望情绪，但从该片区个别项目的调查显示，客户平均接待量并没减少多少。而来看房的客户，很多也是因为价格相对较低，所以将买房目标选定在郊区，面对高房价，有迫切购房需求的中低购房者不得不把目光集中在郊区盘，从目前情况来看，东西湖尽管存在交通不便，但价格低、环境好弥补了部分缺失。

多层作为郊区最易消化的普通住宅产品类型，一直是本区域开发的主力产品。近4年来其供应量的递减趋势说明，市场环境的影响下，开发商开始注重产品结构的调整，产品重心逐渐由多层向高层和小高层转换。

和其他区域市场多层小高层高层的转换阶段不同，本区域由于其自身条件限制，小高层的过渡时间不长、过渡量较少，迅速迈入了高层物业开发阶段。因此高层物业还需一定时间的市场磨合，才能逐步为区域市场接受。从楼市发展的总趋势看，高层物业是未来市场的主流产品。

东西湖被誉为武汉的“北大门”，而金银湖更是占据空港经济之利，未来还将在这里修建保税物流中心，发展物流经济。这将大为加强东西湖于城市圈的联系，加快异地置业的脚步，为下一步楼市的繁荣奠定基础。

xxxx年房地产市场调研报告 篇4

第一节调研目的

通过了解九江市房地产市场现时和潜在的供应量、现时营销状况及项目周边的交通状况、配套设施、市场消费能力等方面的信息，分析掌握项目片区房地产及商业发展趋势，对目标项目进行可行性分析，风险分析等，为开发商投资决策提供准确、有效的依据。

第二节调研区域界定

本项目位于庐山区前进东路以南200米处;调研区域包含九江市浔阳区和庐山区两个区域。住宅调研主要集中在九龙街片区、庐峰东路片区、九江市开发区、湖滨小区以及前进路片区等具有一定规模的住宅开发区，商铺调研区域主要集中在九龙街、浔阳路、大中路(步行街)、前进路等商业繁华路段。

第三节片区概况

一、片区发展现状

九江地处江西省北部、长江和鄱阳湖交汇处，北依避暑胜地、风景区庐山，是集名山(庐山)、名江(长江)、名湖(鄱阳湖)于一体的具有2200多年历史的文化名城。130多年前，九江就是对外通商口岸，1992年被国务院批准为长江沿岸开放城市，经济相对发达，水陆空交通便利，素有“七省通衢”之誉。京九铁路的开通为九江投资环境的改善，经济的腾飞注入了新的活力。长江和京九铁路两条大动脉在九江市区交汇，九江成为承东启西、引南接北的金十字交汇点。

长虹大道作为庐山区和浔阳区的的分界线，不仅在地域上将其分隔，而且在经济发展水平上，长虹大道南北两个片区(以北为浔阳区，以南为庐山区)也存在着明显的差异。浔阳区由于地处原商业中心区，商业格局、氛围的传承发扬，使得浔阳区的商业非常繁荣，片区经济发展水平较高;而庐山区由于远离市中心商业繁华地段，京九铁路横穿该片区，无形中对中心区商业辐射形成了一种阻碍，而且由于该片区原为工业区，国有大中型企业多集中于此，现今，这些国有企业大多处于举步唯艰或亏损状态，因此，庐山区经济水平相对浔阳区来说较为落后。

二、片区配套设施状况

随着九江市区范围和商业辐射范围的不断扩大，以及周边区县人口的迁入，庐山区前进路段渐呈现繁华景象，各种配套设施也逐步跟进，日趋完善。

xxxx年房地产市场调研报告 篇5

随着我县经济的快速发展，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽车、通信已成为新的消费热点，尤其是住宅消费成为民众首选。我县的房地产业从1998年开始，受住房体制改革的刺激，市场消费得到实质性的启动，目前，商品住房建设进入高潮，县城区涌现了幸福家园，荣裕国际新城等高档次的住宅小区。xxxx年， 我县房地产的主要行业税费(营业税、企业所得税、土地增值税、契税)和土地出让总收入突2亿元，占到全县财政收入1/5，房地产业已成为我县经济快速发展的支柱产业之一。为促进我县房地产市场持续健康快速发展，笔者对对全县房地产市场现状、存在的问题等情况进行了调研，形成了一些认识与思考。

一、我县房地产市场发展的现状

(一)县城基本概况。永兴县地处湖南省东南部、郴州市北陲，东邻资兴，南连苏仙，西靠桂阳，北接安(安仁)耒(耒阳)，全县辖8镇17乡，土地总面积为1979.4平方公里，占湖南省土地总面积的0.93%，全县人口63.85万，是郴州市人口第二大县，县城区面积约14平方公里，城市化率达到36.75%。根据xxxx年统计数据表明，我县城区常住人口约12万，城区户籍约3万户，城区现有居住建筑面积约240万平方米。

(二)房地产开发与发展情况。目前，我县三级资质开发企业有10家，具有四级房地产开发企业有1家。近几年我县高品房年平均开发量达17.8万平方米。其中：xxxx年开发量1.01万平方米，完成投资0.56亿元;xxxx年开发量达14.7万平方米，完成投资1.17亿元;xxxx年19.69万平方米，完成投资2.21亿元;xxxx年开发量35.9万平方米，完成投资4.37亿元。xxxx年1-6月份房地产开发投资3.43亿元，房屋施工面积25.08万平方米，房屋新开工面积9.87万平方米，全县商品房销售面积6.78万平方米。

(三)商品房销售及价格情况：xxxx年，我县商品房销售面积1.1万平方米，住宅均价1193元/平方米;xxxx年，我县商品房销售面积14.4万平方米，住宅均价1269元/平方米;xxxx年，我县商品房销售面积12.2万平方米，住宅均价1316元/平方米;xxxx年，我县商品房销售面积15.9万平方米，住宅均价1380元/平方米; xxxx年，1-6月县城区普通住房均价为1458元/平方米，电梯房均价为2350元/平方米，商业用房均价为4495元/平方米。

1.需求方面分析：一是进城经商者和外出打工族的安居性需求。随着城镇化的不断推进及农村富余劳动力的转移，不少农民进城先租房，做点小本生意，积累一定资金后，购买小面积居室或二手房，以稳定和改善生活;外出打工人员赚钱后回乡购房，这是欠发达地区大部分外出打工人员的中远期目标。二是居民改善居住条件的升级性需求。三是收入水平的提高使居民住房消费能力逐步提高。四是消费观念与时俱进，对住房的要求也由过去的居家过日子向追求高质量生活转变，住房升级需求强烈。五是储蓄存款利率走低，国债发行量小，股票投资风险大及房地产增值的作用逐步凸现背景下，不少群众将投资投向向房地产业。

2.成本方面分析：目前我县多层住宅成本价在1100-1400元/平方米，高层建筑成本价在1700-1900元/平方米左右。造成房价成本上涨的主要原因：一是土地价格上涨直接导致房地产价格整体走高。近年来，政府加强土地总量控制，实行统一公开拍卖，土地交易价格节节攀升。二是税费增加推动成本上升。房地产方相关的税费多达10多种，且均有不同程度上涨，增加了成本。三是建材价格及人工费等也在上涨，也增加了商品房建筑成本。钢铁、水泥等建筑材料价格不断上升，直接增加了商品房的建筑成本，是导致房价上涨的一个原因。四是现在的房地产项目都是成片开发，品质不断提高，环境改善了，售后服务、物业管理也跟进了，都相应增加了商品房开发成本，从而拉动住房价格的上涨。

二、我县房地产市场存在的主要问题

(一)市场不景气。受国际金融危机和房地产周期性调整的双重影响，居民消费预期下降，消费信心不足，观望情绪浓厚，对高层建筑的电梯维修更换、供水供电等不可预测因素和环境配套档次存在顾虑，加之到县外购房者的外流量增多，导致我县销售进度放缓，销售面积减少，部分楼盘特别是高层建筑销售状况低迷。

(二)总体规划滞后。在开发建设过程中，存在着盲目开发现象。占地混乱，没有统一划分区域，不少所谓的住宅小区建筑规模小，档次低、环境差。用地的规划布局不合理，商业区和生活区混杂，缺乏层次感。

(三)楼盘户型比例不尽合理。目前，我县房产市场上的住房主要以90平米-140平米的户型为主，而小户型的住房为数较少，不能满足中低收入家庭的购房需求。因为大户型的房屋结构其开发成本较小户型来说要低，开发利润空间大，开发商不愿意建造小户型住宅。

(四)资金链紧张。房地产属于典型的资本密集型产业，资金投入量大，建设周期长。而我县房地产开发企业大都是小企业，自有资金少，以期房预售为主，主要依靠滚动发展。在房地产销售旺季，房屋销售顺畅，资金回笼快，扩大投资呈良性发展趋势;但在销售淡季，特别是受xxxx年金融危机的影响和市场不景气，商品房销售面积和销售额增速明显放缓，资金周转困难，赖以发展的资金链受到了较大的影响。

(五)房地产开发企业实力不强。我县的房地产开发企业从九十年代初期的1家发展到现在的11家，以前大的项目都是外地企业来投资的，目前只有浴荣国际新城、昌兴花园等具有一定规模的住宅小区是县内开发企业开发的。总的来说，县内房地产企业规模小、实力不强，开发产品品位不高。

(五)住房二级市场不够活跃。近年来，我县住房二级市场(二手房交易市场)的交易量较以往有所增加。但我县住房二级市场相对来说还是发展缓慢，对住房一级市场的调节作用不大。主要原因：一是房屋交易信息不畅，交易行为不够规范，相关服务发展滞后;二是对住房二级市场的宣传推广力度不够;三是消费者在购房观念上总想一步到位，二手房并不作为首选目标，对消费者的吸引力有限。

(七)、建筑风格单一。大部分房地产开发企业层次低，技术含量低，开发样式单一，设计千篇一律，缺少特色，造成建设档次与新的城镇发展不协调。在经济利益趋动下，不顾规划设计，在审批土地上多盖楼、少建绿地的情况严重，大部分小区绿地都被小房、车库挤占，绿地面积根本达不到设计要求。小区内配套设施不完善，缺乏统一标准，比较落后。

(八)物业管理滞后。我县现有7家物业管理企业，8个小区实行物业管理，普遍存在着管理不到位、发展滞后的问题。大多物业公司是从开发公司派生出来的，处在“谁开发、谁管理”的阶段，房地产开发商注重开发、销售，忽视物业管理，物业管理市场化运营没有启动，缺乏竞争。各住宅小区的业主自治机制没有建立，关心小区、自觉参与的意识和氛围没有形成。

(九)非市场化动作依然存在。 “委托代建”、“定向开发”等变相福利分的现象、利用单位院内的土地新建联建房内及城乡结合部利用安置用地、集体土地进行“小产权房”开发仍然存在，给我县房地产消费市场造成了一定的的冲击。

三、加快我县房地产市场发展的建议

针对存在的问题，必须以科学发展观为指导，把发展房地产业作为保障民生和改善民生、推动大力培育和发展房地产业重要举措来抓。围绕实现永兴山水宜居的旅游城市的目标，加强宏观指导，完善发展规划，落实调控措施，确保市场供需大体平衡，城镇居民住房得到有效保障，城市化率及县城品位得到进一步提升。

(一)制定产业发展详规。把房地产业发展纳入县经济社会发展总体规划，作为保障和改善民生、推动经济发展的支柱产业来抓。围绕经济社会发展目标的总体建设布局，制定城区房地产业发展规划，落实建设项目和年度计划，确保房地产业有序推进。健全房地产开发投资机制，引导外来企业和资本投资开发，不断提高房地产业对经济增长的贡献率。结合修编全县总体规划，尽快制定“十二五”住房建设规划，健全和完善住房建设片区详细规划，为打造山水宜居的旅游城市、改善居民住房条件、全面提升县城建设品位提供有效保障。

(二)控制土地开发规模。建议每年年初，向社会公布本年度拟出让土地计划、具体的规划设计条件，做到有计划地出让，并接受社会监督;出让土地量，按每年开发12.5万平方米左右(1280套)建筑面积来控制，按照容积率1.5计算，共120亩土地。同时，房地产开发项目的规模应在4万平方米以上，对不足4万平方米的不予审批，项目控制模式为“组团-小区”式，实行带方案招标出让，开发方式上鼓励在新区，住宅结构上鼓励高层住宅建设，主要是为充分考虑开发商的综合实力，确保小区品位的提升。在此基础上，政府采取有效措施，沿每年基础设施的投资方向合理储备土地，土地的储备量为建设用地量的10-15%，用于产业用地和调控房地产市场。

(三)控制单位自建住房。为满足职工住房需求，通过市场改善住房条件，建设部、监察部、国土资源部联合下发的建住房[2006]196号《关于制止违规集资合作建房的通知》再次强调，“自本通知下发之日起，一律停止审批党政机关集资合作建房项目。严禁党政机关、公用事业单位利用职权或其影响，以任何名义、任何方式搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房利益。”因此，机关单位、公用事业单位住房改造要走法制化、正规化轨道。要树立“要住房，找市场”的观念，杜绝新的住房实物分配和“委托代建”、“定向开发” “联合建房”等变相福利分房的现象。

(四)注重开发梯次结构。一是完善房产开发布局结构。以保障性住房建设为重点，加快廉租房、启动经济适用房建设和普通商品住房建设步伐，适时规划建设一批现代化高层住宅小区，完善服务功能，提升城区住宅档次和现代化水准，努力构建相互促进、互为补充的住房供应体系，满足不同层次住房需求。二是控制住房建设户型结构。控制普通商品房开发套型面积和价格，保持中低价位住房市场适度供应量。三是调整房产开发投资结构。制定房地产开发相关优惠政策，鼓励和引导房地产开发企业扩大投资领域，围绕城市建设和服务业发展需要，主动投资商场、宾馆、酒店等商业用房开发，带动第三产业发展。四是引导、扶植物业管理行业的发展，提高物业管理水平及服务质量。

(五)优化产业发展外部环境。在房地产项目开发建设时，本着“谁受益，谁服务”的原则，供水、供电、供气、广电、邮电、通讯、电信部门必须将水网、电网等各种管网及通讯网络设施统一铺设至项目红线，并预留接口。政府要不断加大投入， 着力改善道路、交通等城市基础设施， 加强教育、卫生、文化等民生工程建设， 创造良好的人文居住环境， 以吸引实力更强的房地企业来我县投资。

(六)*产业资金瓶颈。受xxxx年全球性金融危机及房产市场不景气的影响，加剧了房地产企业资金的紧张。政府要当好银行与房地产企业之间的“红娘”，建立良好的组织平台、运行平台、管理平台，形成政府、房地产企业和金融机构共同支持房地产业发展的完善的房地产金融体系，促进银企对接，盘活开发商与银行的资金链。

(七)培育龙头企业。引导县内房地产企业通过重组、兼并、控股等多种方式实行强强联手，拓宽发展思路，优化管理模式，树立品牌意识，打造精品建设，争取做成一批有概念、有主题、有规模的房地产项目，同时要引进一批有实力的开发企业来我县投资，带动和推进我县房地产市场的发展，把我县建设成全市最为适宜居住的县城之一。

(八)保障低收入家庭住房需求。相关部门要加大廉租房的建设资金的筹集力度和启动公共租赁房、经济适用房建设，增加有效供给，完善廉租房的租住、退出、后期管理和公共服务制度，建立健全以经济适用房和廉租房制度为核心的住房保障体系，解决低收入困难家庭的住房问题。

(九)积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。进一步促进住房二级市场和租赁市场发展，促进住房梯度消费，引导居民的住房消费习惯，形成合理的住房消费需求，以推动我县居民住房消费结构的优化升级，使住房一、二、三级市场进入一个有效互补的良性循环。

(十)规范房地产市场。一是加强房地产开发建设全程监管，加大整顿和规范房地产市场秩序的力度，坚持整顿与规范相结合，严格按照国家相关文件要求，加大执法力度，全面完成房地产市场秩序的治理整顿工作，规范房地产开发经营审批程序，坚决杜绝或重点查处无资质或无效资质开发经营行为，为培育和规范房地产市场创造良好的外部环境;二是建立市场预预警预报体系。建立多部门参与的房地产市场预警预系统建，定期收集房地产市场的各项数据和信息，认真做好房地产市场统计分析与市场发展形势预测，为政府宏观调控，稳定住房价格提供强有力的支持，实现各种信息资源的快速传递和共享，实现政府、企业、公众的直接沟通和互动。三是加强住调查，规划期内完成全县住房状况普查。(作者分别系县建设局副局长、房产局局长、县房产局副局长)

xxxx年房地产市场调研报告 篇6

一、基本情况

近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。

20xx年至20xx年10月份，全市共建成商品房面积210。6万㎡，完成销售面积136。8万㎡，空置面积74。0万㎡，空置率为35。2%，其中20xx年1-10月份全市建成商品房面积49。1万㎡，销售27。2万㎡。

20xx年榆林市区商品房均价1646元/㎡，20xx年涨至2300元/㎡，20xx年更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡，20xx年1-10月份，高层3900-4100元/㎡、多层3000-3200元/㎡。尽管20xx年下半年以来成交量下降明显，但房价仍未下降且略有上升，这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。20xx年特别是二、三季度以来，榆林城区楼市发生强势反弹，从低迷逐步走向火热，5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹，房价平稳上扬。

经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。20xx年——20xx年全市累计完成经济适用房85。1万㎡，其中20xx年完成22万㎡；20xx年完成18。1万㎡，同比下降17。7%；20xx年完成45万㎡，同比增加了148。6%，安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万㎡，小高层均价2300元/㎡，多层均价约1800元/㎡，在房产市场占有较大份额。

廉租房建设起步较晚。在实物配租方面，榆、神、府等7个县区申报了建筑面积7。7万㎡（1540套），总投资1。17亿元，其中榆阳区等5个县区已开工4。25万㎡、850套。

二、我市房地产市场的主要表现及原因分析

1、房价起伏较大，楼市回暖较快。榆林房地产市场起步较晚，撤地改市特别是20xx年以后逐步发展壮大，多以本土企业为主，一些经营思路、开发模式、营销策略、管理经验、广告宣传、市场定位、经济实力等方面较好的企业脱颖而出，消费者对撤地改市后房价涨幅的心理预期，加之中国宏观经济利好的影响，榆林的房地产市场迎来了快速发展的阶段。同时在“买涨不买跌”消费心理的作用下，在某些大楼盘开盘时甚至出现了排队买房的现象，各种因素导致榆林特别是榆林市区的房价起伏较大（见图2），充分暴露了房地产市场的不健全和不完善。金融危机以来，榆林的房地产市场也受到了较大程度的影响，20xx年全市共建商品住房空置面积按主体竣工口径计算约47。5万㎡，空置率约为63%，交易量大幅下降，开发量明显下滑。

20xx年全市房地产上市交易面积67。6万㎡，交易额17。9亿元，交易面积较上年下降近40%，开发量下降10%，到20xx年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63。1%。7县区20xx年第一季度较去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度强势反弹，7县区分别比上季度增长了54。8%、56。3%，促成今年二、三季度榆林房地产市场快速回暖主要源自两大动力：一是去年一度低迷的楼市积压了的购房需求在今年上半年集中释放；二是救市政策效果显现。上半年为防范通货紧缩，保持经济增长，稳定宏观经济形势，国家出台了不少扶持政策，增强了消费者的购房积极性。同时，相对宽松的信贷政策明显促进了房地产商的开发热情，进而引燃了20xx年三季度楼市的大爆发。

同时，银行信贷支持也是助推房价快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融机构各项存款余额已达1092亿元，居全省第二，较年初增加206亿元，较年初增加137亿元，增长29。35%，同比多增76亿元，增量已相当于20xx年全年的181。75%，增幅分别高于全国、全省4。93个和1。35个百分点。6月末，全市金融机构个人消费贷款余额为67亿元，较年初新增4亿元，其中，6月当月个人中长期消费贷款新增4。15亿元。金融机构为积极配合国家启动和鼓励消费各项政策措施的贯彻落实，创新金融服务品种，增加了对居民消费的信贷投入，有力地推动了榆林房地产市场较快回暖。

2、区域发展不平衡，南北差异较大。由于我市经济南北差异较大，作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。目前我市仅有榆、神、府、定、靖、横等北部6县区有规模较大的房产市场，绥、米、子等南部6县区房产市场正处于起步发展阶段。同时，房价也存在较大差异。如作为全国百强县之一的神木县20xx年-20xx年全县共建成商品房面积60万㎡，房价高峰时一些地理位置优越的房价达到5400元以上，南部县区的房价则普遍较低，基本和我市的人均收入水平相一致。

3、投资型购房减少，消费者趋于理性。20xx年以来，受诸多因素的影响，特别是房价的过快增长，导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目，助推了房价的强势上涨。但从20xx年第三季度以来，受金融危机影响，榆林的房地产市场出现了持续低迷，投资型购房客户明显减少，一些潜在的购房者也在持币观望。一部分经济基础好且在榆林房产投资中受益的人则到西安、北京等周边的一线、二线城市购房。消费者购房逐步趋于理性，房地产市场更是一种刚性需求在推动，泡沫成份在逐步减少，榆林的房地产市场正在逐步走向规范，走向成熟。

4、土地价格大幅上升，土地开发成本提高。土地供应和土地储备是房地产企业进行房产开发的前提和先决条件。榆林城区国有建设用地使用权招拍挂工作从20xx年起实施，随着土地管理政策的严格化及供地方式的规范化，土地使用权供应方式逐步走上规范化轨道，土地使用权供应也将由经营性用地招标挂逐步完善到工业用地的招拍挂，工业用地出让低价和土地使用权的有偿使用制度，土地价格随着榆林经济的快速发展而水涨船高。房地产企业对土地需求比较旺盛，其土地价格逐步抬高，开发成本大幅上升。

20xx年以前，榆林城区土地价格亩均价为57。43万元，而20xx—20xx每亩均价为207。4万元，20xx年亩均价94。1万元，基本与20xx年以前持平，土地价格的变化正与榆林城区的房价基本吻合。据调查，20xx年上半年榆林城区房地产企业未参与土地竞拍活动，现在建和销售的商品房，是以前的储备土地。20xx年金融危机以来，房地产企业均未冒然购地，他们对这场金融危机的影响程度、持续时间、宏观调控政策变化、房价走势等不确定因素难以作出准确科学判断，土地购买热情不高，对土地价格的心理预期不是很乐观，导致土地需求锐减，土地价格明显回落。同时土地购置费用上涨，土地开发成本大幅提高。

榆林市房地产开发企业的土地购置费用，从20xx到20xx年呈现先高后低的趋势，从高速增长到大幅回落。20xx年至20xx年，榆林市房地产市场持续火爆，土地购置费用快速增长，增速达到1。7倍；之后受市场影响，房地产投资热情减弱，使得20xx年至20xx年土地购置费用有较大幅度下降，同比下降41%。依据榆林市商品房屋销售额和销售面积计算出来的平均销售价格（现价），从20xx年的2050元/㎡上升到20xx年的2394元/㎡，上涨了344元/㎡，涨幅达17%。从宏观政策调控的层面上来看，土地严控、银根紧缩、所得税预征都对开发商造成一定的压力。总体来讲当前支撑房价上涨有三大因素：一是随着居民生活质量的不断提升，居民住房以旧换新、以小换大，住房的更新换代成为时尚。与此同时，20xx年股市持续低迷，存款利率较低，房地产市场恰恰成为投资者保值增值的重要渠道之一。

因此，经济发展与消费增长是支撑房价增长的重要因素。二是从房地产企业的角度上看，随着近几年以来的土地储备和“招（标）、拍（卖）、挂（牌）”制度的实施，增加了土地出让的透明度，增大了土地获取价格，从而直接推动了房地产成本的上涨。三是受拆迁成本加大、建筑材料价格上涨和工人工资水平上升等因素的影响，增加了房地产投资成本。消费需求的改变使商品房的配套设施建设不断完善，也增加了商品房建设成本，促涨了房价。土地开发投资是房地产开发的前期准备，是将“生地”变为“熟地”资金的投入，进行土地平整等“七通一平”的过程。从20xx年—20xx年，每平方米土地开发成本由263元上升到794元，增加了531元。

5、房地产资金来源借贷比重增加，自筹资金比重减少。20xx年榆林市房地产开发企业的本年度资金来源中，国内贷款占到17%，到20xx年上升到33%；企业自筹和其他资金来源的比重分别由51%、32%下降到20xx年的42%和25%。在省内其他地区房地产公司贷款大幅减少的情况下，我市房地产资金来源中的国内贷款稳中有升，也是我市支持房地产市场良性发展政策的具体体现。20xx年国内贷款达到48%，企业自筹和其他资金来源分别占到27%、25%

企业自筹资金和以定金及预收款为主的其他资金来源下降，反映了房地产投资者和大多购房者处于观望状态，人心的稳定及市场信心的重建都需要时间，目前房屋销售仍处于调整期。

面对金融危机的严重影响，市委、市政府审时度势，沉着应对，制定了有针对性的政策和措施，对全市工业经济运行实施政府干预，在有效地遏制了工业经济持续下滑的势头，加之中省宏观政策的相继出台和“保稳定、保民生、保发展”目标的实施，榆林的房产企业逐步走出低谷，从第二季度开始，榆林的房地产受国家调控政策的推动，投资者信心显著增强，销售额明显增加，房地产业可以说率先从金融危机的阴影中走了出来，对榆林经济的平稳快速发展起到了积极的促进作用。

三、我市房地产业在国民经济中的支柱地位和作用

1、房地产业对经济增长的贡献。1998年废除福利分房、实行住房商品化改革以来，我市房地产业进入持续稳定发展期，对经济增长的贡献不断增大。从1998年到20xx年，房地产行业年均增长24%，高于国民生产总值的增长速度。1998年到20xx年，扣除土地购置费后的房地产开发投资对gdp增长的直接贡献率从不到1%上升到2。5%。由房地产开发投资到引致的相关产业经济增加值，可视为对经济增长的间接贡献率，1998年到20xx年榆林市房地产业开发投资对gdp增长的间接贡献率从3%上升到10%。

2、房地产对投资增长的贡献。对经济增长贡献40%是城镇固定资产投资，房地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重很大：

3、房地产业对消费增长的贡献。20xx年以来房地产销售额4年平均占全社会消费品零售总额的8。41%，是占消费份额大的行业。在全球金融危机仍未见底、经济未完全复苏的情况下，扩大内需成为中国经济增长的主要推动力，扩大房地产的投资和住宅销售是扩大内需不可替代的重要选择（见表7）：

4、房地产业对财政收入的贡献。20xx年—20xx年房地产税收呈平衡增长态势，净增加1976万元，房地产市场销售活跃。20xx年房地产税收7116万元，较上年同期减少2742万元。20xx年1—10月份，房地产营业税入库9877万元，较去年同期6024万元增长的63。96%。20xx年1—10月份，房地产税收总额6256万元，较去年5349万元同比增长16。96%。

此外，房地产业对就业增长、相关产业的拉动等作用也非常明显。

从表8可以看出，20xx年全市房地产税收占税收总收入的2。87%，房地产税收对全市地方税收贡献较大，20xx年房地产税收收入占税收总收入的2。53%，所占比例略有下降。但实际上，与同期相比，净增加了198万元，仍处于上升趋势。进入20xx年，受房地产市场下滑的影响，房地产税收全年完成7116万元，占税收总收入的1。18%，较上年同期减少2742万元，所占份额下降了1。35个百分点，下滑幅度较大。20xx年1—10月份，房地产行业税收完成6256万元，同比增长16。96%，占税收总收入的1。21%。

四、对规范我市房地产的几点建议

促进房地产业持续健康发展的政策有四大特征：政策方向对、政策配套性强、政策目标符合经济发展需要、政策作用符合市场改革方向。榆林房地产业近年来的迅猛发展，对于推动榆林经济快速发展，促进区域中心城市建设发挥了重要作用。

为了加快榆林房地产的健康有序发展，应加强以下几个方面的工作：

1、政府要加强对房地产业的调控和监管。房地产业的大起大落对国民经济的消极作用非常明显。所以强化政府在房地产业中的政府职责，对于促进房地产业具有重要意义。

一是要稳定房价，防止房价的大起大落。要在综合运用政府宏观调控手段的基础上，把房价控制在一个合理的、普遍都能接受的水平上，要与我们的经济发展水平相适应，与人民群众的收入水平相一致，保持房地产市场的健康平稳发展。要通过建设经济适用住房等保障性住房来平衡房价，在经济适用住房的建设过程中，既要把握规划建设时机，确保经济适用住房建设真正起到抑制房价作用；又要科学、合理地控制投放数量；既要满足城市低收入价层的住房需求，使他们“住有所居”，享受社会进步和经济发展的成果，又要尊重市场规律，不宜过分扩大保障范围，对房地产市场造成较大影响，破坏市场发展规律。同时要对低收入人群进行深入调研，摸清底子，科学合理供给，引导房价涨幅在一个合理可控的范围内。

二是定时发布房地产有关信息制度。要建立准确、真实的房地产统计信息渠道，用准确的信息数据为市委、市政府科学决策和房产企业的健康发展提供依据。要对榆林的房地产市场进行深入调查研究，通过统计分析，科学掌握购房需求信息，对购房的数量、户型、面积、位置、价格等相关统计信息进行定期发布，防止盲目建设，减少社会资源的浪费，有效解决供需矛盾，为房地产业的健康发展提供一个权威、科学的获取信息的平台。

三是加强对房地产企业的监管。目前，全市共有房地产开发企业129个，其中具有二级资质的开发企业12个，三级资质开发企业31个，四级资质开发企业73个，暂定资质开发企业13个，有项目的房地产开发企业仅占总房地产开发企业的三成左右，且房地产企业良莠不齐、鱼龙混杂。一方面难以形成自己的品牌，提高企业的核心竞争力；另一方面企业太多也造成了监管上的难度和压力。因此，政府要重点支持一些诚信守法好、经济实力强、技术水平高、市场认可度高、经营效益好的房地产企业，通过资源整合、优势互补、强强联合，使他们的企业做大做强，培养造就几个全省、全国的品牌房地产企业，让他们充分发挥在城市建设和城乡一体化建设中的作用。同时对那些经营管理差、技术水平低、有名无实且经营业绩差的小企业，逐步退出房地产市场或进行转产、资产整合，根据自身的技术和优势，另辟生存发展空间。

四是要进一步规范房地产市场开发秩序。要严格依法查处“小产权房”违法用地、违法建筑行为。“小产权房”实质是违法建筑，违反土地管理法律、违反城乡规划和建设管理的法律，违反相关政策的违规房产。在国家未出台“小产权房”处理有关政策之前，对已建成并使用的要进行详细登记备案，对正在建设或准备建设的要坚决予以纠正和取缔，以维护正常的房地产开发秩序。

2、加强土地管理，确保房地产业的土地供需平衡。国土资源部今年上半年为回应广大网民对房价过快上涨的质疑，调查了全国有代表性的620个房地产开发项目，选取了东部、中部、西部不同的类型，620个案例中，销售房价高的为45000元/㎡，低为1130元/㎡，地价占房价低例为5。3%，高为58。6%。620个案例地价占房价比例平均为23。2%，356个项目比例在15%-30%之间，其中比例在30%以下的约占总数的78%。土地价格在房价中占有重要比例。因此，一定要加强土地监管，确保土地供需平衡，以抑制房价不合理上涨。

一是加大政府宏观调控力度，高度垄断土地一级市场，提高土地统征、储备和管理的能力，搞活土地二级、三级市场。依法打击非法炒买炒卖土地行为，盘活已出让土地，促使存量土地加快开发挖掘闲置土地的潜力。对闲置土地要按照中央有关文件和法律精神，严格按规定收取闲置费，闲置满两年以上的土地要无偿收回，打击*商囤积土地谋取暴利的行为。

二是规范土地市场，加大对划拨用地的监管力度。对因企业破产改制、单位拆迁改造等，对原划拨进行开发的，必须按原土地用途开发；如果要改变用途为经营性用地的，必须由政府收购储备，进行招拍挂出让；对以其他方式变相进行经营性开发的，必须严肃查除，坚决制止此类问题的发生。

三是在土地交易过程中实行严格的税费征收政策，防止炒买炒卖土地行为。四是做好征地计划。根据市场需求及时供地，从而稳定地价。五是压缩个人住房贷款，提高房地产公司银行贷款的门槛，从而预防房地产投资过热。六是信息要透明、公开。政府要及时公开土地供应信息、土地闲置空置信息、政府储备土地信息、房地产销售信息、房屋租赁信息及房地产开发商的利润情况等信息。七是加强房地产中介服务机构的监督管理。严格房地产抵押登记审批，对评估失真的抵押贷款不予审批登记。七是做好宣传工作。降低社会的心理预期，通过金融、税收等手段，有效抑制投资需求和超前需求。

3、开发理念要不断提高，进一步增强房产企业的市场竞争力。首先开发理念要与榆林发展同步。榆林城市发展的相对滞后性，使其暂时无法与同类发达城市的开发理念直接接轨。鄂尔多斯市现在人均gdp是1万多美元，超过北京、上海，创造了中国的奇迹。鄂尔多斯市除了能源的推动外，以房地产业为代表的第三产业的强势增长也功不可没。据统计，鄂尔多斯市房地产业占gdp的比重为40%多，远高于榆林房地产业18。7%的比重。未来要使榆林房地产飞速发展，必须首先加快城市发展，让先进的开发城市理念进入榆林，带动榆林房地产更好地发展。榆林房地产开发必须顺应未来发展的总趋势，走整体性、规模化发展之路。

其中，政府必须强化其总体规划功能，否则必然导致开发水平参差不齐。随着房地产业的蓬勃发展，终整个产业必然朝着品牌化的道路发展，其中尤其体现在品牌的竞争力和营销能力上。随着房市的日益成熟，消费者也是日益理性化，尤其是房地产业本身的特点，决定着消费者必然倾向于投资那些愿意为消费者长远利益负责的开发商。所以，要想获得消费者的青睐，必须重视品牌在营销中的重要性。随着市民对房地产开发品质要求的提高，房地产企业必须建立服务至上的理念：一方面在深入了解消费者需求的基础上，对地段、交通、规模、配套、价格、环境、户型以及今后的物业管理这些都要精心考虑。另一方面也要完善今后服务意识，做到“以产品为中心”向“以消费者为中心”转变，进行细致准确的产品定位，并采取多种销售手段，把目光转向售前、售中、售后各个阶段，努力提高服务质量，从而提高产品附加值的创新。

4、公开税费项目，规范税费征管行为。据有关统计数据显示，土地出让金、税费三项合计流向政府的收入占房地产开发企业总支出的59。42%。据不完全统计，我市共向房地产企业征收的税费共50余项：

其中一些项目的收取比例弹性较大，这就给某些政府权力部门提供了权力寻租的机会，增大了腐败的可能性，同时也减少了财政收入，加重了企业负担，损害了政府形象。因此，政府要组成清查组，对所有税费项目进行清理整顿，对国家、省上明令规定缴纳的税费项目予以保留；对一些地方性或与国家法律、法规、规定相悖的要予以取缔，废除一些不合理的收费项目，减免一些收费项目，以减轻开发商负担，增大房地产企业的投资动力。

5、加强城市配套建设，提高城镇居民收入，不断提高居民的居住水平。城市配套设施建设，对于推动房地产企业的发展具有重要作用，随着人们的生活节奏的不断加快，对追求生活品质的要求逐步提高，消费者对于住房的社区配套设施的要求也越来越高。如作为消费群体中具有代表性的公务员群体也位列其中，对住房配套问题给序了相当大的关注，买房的同时更加注重了对生活品质的追求。榆林开发区作为区域中心城市建设的重点之一，近年来发展日新月异，但诸如中小学、蔬菜市场、金融等配套设施未能及时跟进，在一定程度上抑制了一部分人买房的积极性。随着市委办公小区等一部分党政机关办公大楼的相继投入使用，必将对榆林房地产市场产生积极而深远的影响。城镇居民收入的增加是购房置业的不竭动力和源泉。因此要想方设法增加居民收入，不断改善生活质量，提高生活品质。要按照科学发展观的要求，不断增加广大居民的收入，让他们共享改革开放和榆林经济快速发展的成果，不断提高和改善居住的环境和居住条件。

6、进一步放活二手房交易市场。目前，我市的二手房交易市场还处于初级阶段，规章制度、人员配备、交易场所等还不健全，交易量小，且很不规范，这对于房地产业的发展有重要影响。健康有序的房地产业离不开二手房交易市场的活跃和繁荣。因此，要加强二手房交易市场的建立、工作机构的设立和人员的配备，建立健全完善的规章制度。同时要减免部分税费，以吸引广大居民加入到这一市场上来，不断完善和繁荣这一市场，以推动榆林房地产业的健康有序发展。

总之，我们要通过不懈的努力，使我市的房地产业发展的政策方向对、政策目标准、政策力度大、政策配套完善、政策落实到位。要进一步完善房地产开发市场，积极引导房产业向规模化、集约化、品牌化方向发展，为城乡一体化建设和区域中心城市建设做出积极的贡献。

xxxx年房地产市场调研报告 篇7

目前房地产业在我旗经济发展中具有重要地位和作用，认清我旗房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我旗房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。近期，准格尔旗发展和改革局价格办深入房地产市场较为完善的地市和发改、房产、统计等相关部门及规模较大的房地产企业征集相关资料，进行了实地考察，并召开了座谈会，认真听取他们的意见建议。现就有关我旗房地产市场调研情况报告如下：

一、准格尔旗房地产基本情况

一是房地产业拉动了经济增长。1998年废除福利分房、实行住房商品化改革以来，我旗房地产业进入持续稳定发展期，特别是从20xx年开始对经济增长的贡献不断增大。房地产业对GDP的贡献平均增长速度**%，房地产业已经成为我旗发展最快的产业之一，对国民经济的贡献日益提高。20xx年，房地产业增加值占GDP的**%。

二是房地产拉动了投资增长。20xx年以来，固定资产投资作为拉动全旗经济发展的重要动力稳定快速增长，其中房地产投资更是飞速发展，成为全旗固定资产投资中增长速度最快的龙头之一，呈现出高速增长态势。房地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重逐年增长，从20xx年的**%到20xx年增长到**%。

三是房地产业拉动了消费增长。20xx年以来，房地产销售额5年平均占全社会消费品零售总额的8.41%，是占消费份额最大的行业。特别是去年以来，扩大内需成为中国经济增长的主要推动力，扩大房地产的投资和住宅销售是扩大内需不可替代的重要选择。

四是房地产业拉动了财政收入增长。20xx年—20xx年房地产税收呈平衡增长态势，净增加**万元，房地产市场销售活跃。20xx年全旗房地产税收占税收总收入的**%，房地产税收对全市地方税收贡献较大，进入20xx年，受房地产市场下滑的影响，房地产税收占税收总收入的**%，较上年同期下降了个百分点。20xx年，房地产行业税收完成**万元，同比增长**%，占税收总收入的**%。此外，房地产业对就业增长、相关产业的拉动等作用也非常明显。

二、准格尔旗房地产市场分析

1、房价起伏较大，楼市回暖较快。我旗房地产市场自年以后逐步发展壮大，多以本土企业为主，一些经营思路、开发模式、营销策略、经济实力等方面较好的企业脱颖而出，加之中国宏观经济利好的影响，我旗的房地产市场迎来了快速发展的阶段。金融机构为积极配合国家启动和鼓励消费各项政策措施的贯彻落实，创新金融服务品种，增加了对居民消费的信贷投入，有力地推动了我旗房地产市场较快回暖。同时在“买涨不买跌”消费心理的作用下，在某些大楼盘开盘时甚至出现了排队买房的现象，各种因素导致我旗的房价起伏较大，充分暴露了房地产市场的不健全和不完善。

2、投资型购房减少，消费者趋于理性。**年以来，受诸多因素的影响，特别是房价的过快增长，导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目，助推了房价的强势上涨。但从年以来，受金融危机影响，我旗的房地产市场出现了持续低迷，投资型购房客户明显减少，一些潜在的购房者也在持币观望。消费者购房逐步趋于理性，房地产市场更是一种刚性需求在推动，泡沫成份在逐步减少，我旗的房地产市场正在逐步走向规范，走向成熟。

3、土地价格大幅上升，土地开发成本提高。土地供应和土地储备是房地产企业进行房产开发的前提和先决条件。随着土地管理政策的严格化及供地方式的规范化，土地使用权供应方式逐步走上规范化轨道，土地使用权供应也将由经营性用地招标挂逐步完善到工业用地的招拍挂，工业用地出让最低价和土地使用权的有偿使用制度，土地价格随着经济的快速发展而水涨船高。房地产企业对土地需求比较旺盛，其土地价格逐步抬高，开发成本大幅上升。

面对金融危机的严重影响，我旗审时度势，沉着应对，制定了有针对性的政策和措施，对全旗工业经济运行实施政府干预，在有效地遏制了工业经济持续下滑的势头，加之中央宏观政策的相继出台和“保稳定、保民生、保发展”目标的实施，我旗的房产企业逐步走出低谷，受国家调控政策的推动，投资者信心显著增强，销售额明显增加，房地产业可以说率先从金融危机的阴影中走了出来，对我旗经济的平稳快速发展起到了积极的促进作用。

三、准格尔旗房地产市场存在问题

准格尔旗房地产业随着近年来的快速发展，对经济社会的拉动作用越来越大，但也逐渐凸显出以下问题：一是结构性供需矛盾较重。普通商品房价格高于城市经济发展水平和居民消费能力，商品住房有价无市，以改善性需求为主的消费者持币待购。开发企业虽然可能有较高利润，但基于市场价值判断和担心降价后引发连锁反应的"担心，不愿意主动调整销售价格。市场虽然具有一定的改善性住房需求和刚性需求，但受国内房地产市场调整、周边城市房价下行的大环境影响，普遍持观望态度，因此形成僵持局面。二是住房供应体系不够明确。供应量缺乏科学规划，商品房品质单一，同类化严重。无论从销售价格上、还是销售定位上，当前在售的商品项目普遍面临着品种单一、消费群体定位趋同的问题，都把销售目标确定在所谓的高端消费人群，可供中低阶层消费的商品房项目严重缺乏。三是房地产开发商囤积土地。目前我旗尚存在相当量的未开发土地面积，而房地产开发商获得土地后，并未及时进行开发，而是坐等土地涨价以谋取暴利。在土地的不断囤积、交易中，土地价格也逐渐升高，房价也随之升高，导致有许多居民没有能力买房的局面。

四、推进准格尔旗房地产业健康发展建议

近年来的房地产调控政策将使我旗正在发展中的房地产市场逐步走向日趋成熟。为保持我旗房地产市场的持续健康发展，当前要注意以下几点。一要加强房地产市场信息监控。各级房地产主管部门和各房地产开发企业必须充分利用售房系统，全部实行网上在线售房，网上签订打印售房合同。对于不实行网上售房的项目，房地产主管部门不予办理商品房预售许可证，并对该项目的开发企业诚信等级进行一票否决，不予办理资质升级，年检时也要采取相应的惩处措施。通过房屋权属网络登记发证系统的应用，全面实现商品房初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记的登记网络化、档案电子化，切实提高办事效率和办件质量，提高工作成果的综合利用价值。

二要合理引导住房主体需求。针对不同群体实施不同策略，解决好不同收入者的住房问题，对其实施住房分类供应政策。同时，结合我旗开发建设和城市化进程实际，引导居民对住房的理性消费，推动主体需求的合理化。针对中等收入群体的普通商品房，要根据房地产市场需求状况，加快节能省地型住宅供应，并不断把房价收入比控制在6-8左右;针对高收入群体的高档商品房，必须根据当前房地产市场形势和城市发展状况，严格控制好供应规模和所占比重，科学的做好供应计划。

三要确保房地产业的土地供需平衡。要加大政府宏观调控力度，高度垄断土地一级市场，提高土地统征、储备和管理的能力，搞活土地二级、三级市场。依法打击非法炒买炒卖土地行为，盘活已出让土地，促使存量土地加快开发挖掘闲置土地的潜力。对闲置土地要按照中央有关文件和法律精神，严格按规定收取闲置费，闲置满两年以上的土地要无偿收回，打击奸商囤积土地谋取暴利的行为。要重点保证保障性住房的用地指标，提高普通住宅用地的供应，严格控制高档住房用地供应。

四要加大城镇房屋拆迁管理力度。要建立健全城镇房屋拆迁管理机构，继续强化管理职能，公正地履行管理职责，进一步规范城镇房屋拆迁工作，增加拆迁工作的透明度。对拆迁项目、拆迁公司要建立动态档案，进行跟踪服务和监督指导，严格实行拆迁许可证制度，严格审核拆迁主体的合法性，四要严格按照《条例》规定，发布有关拆迁的通知、公示、和公告，认真做好拆迁纠纷的调处，坚决杜绝滥用行政裁决和申请强制执行的行为。

五要继续开展房地产秩序整治工作。坚持整顿与规范相结合，进一步巩固已取得的房地产市场秩序整治工作成果，建立房地产市场检查长效机制，加大对房地产市场违法违规行为查处力度，按照房地产市场规范化管理的要求，建立房地产市场规范化管理综合评价体系，努力营造主体诚信、行为规范、监管有力、市场有序的房地产市场环境。

xxxx年房地产市场调研报告 篇8

一.调查背景及目的

近些年来，出现全国性的房地产过热现象，房地产的价格不断攀升。国家zf对此事高度重视，20xx年以来针对房地产过热、房价过高现象，出台了一系的宏观调控政策，希望有效的抑制房价的上涨，特别是近期新国八条的出台进一步显示了国家在调控房价上的坚定决心，以此我们此次针对郑州市本地区的房地产需求现状、消费者的居住现状及购房定位情况所进行问卷调查，便是根据房地产开发经营与管理这门课理论知识的学习，为了加强对学科的理解和方法的应用，从而对该地区的房地产现状有更深入的了解。

二.调查方法

通过采取问卷调查的方法，对郑州市居民进行随机调查问答，调查对象年龄在20-60岁之间，共发放调查问卷40份，获取调查结果后采用excel表对数据进行录入和处理，并经过严格的复核，以图表形式具体反映出目前郑州房地产市场方面的情况。

三.调查结果

1.居住条件分析

我们可以看出，在消费者的居住条件中，出租房和商品房所占比例较大，均占40%;其次是福利房占14%，然后为经济适用房占6%。由此我们可以得出，郑州市消费者居住条件以出租房和自购商品房为主，而经济适用房较少，从而说明郑州市住房保障体系不完善，有待进一步加强。

2.家庭收入分析

从以上数据我们可以看出，郑州市消费者家庭月总收入主要集中到20xx-4000元范围内，占到被调查者的50%;其次是4000-6000元范围，占到23.53%;排到第三位的是20xx元以下，占17.65%;而6000-8000元以及8000元以上的消费者比例甚小。由此我们可以得出郑州市消费者家庭月总收入水平仍然偏低，故消费者购房需求不旺，也即居民收入水平与购房能力有直接的关系，因此在进行房地产开发定价时务必要考虑消费者实际家庭收入水平。

3.住房面积分析

从以上数据我们可以看出，在消费者的住房面积中，80-100平方米所占比例较大，为54%;100-130平方米占17%;50-80平方米占14%;50平方米的为9%;130平方米占6%。由此我们可以看出，消费者对住房面积的要求主要为80-100平方米，开发商在设计住宅面积时，应把重心放在该面积范围内。

4.居民信息获得途径

从以上数据我们可以看出，消费者获得房地产信息的途径有报纸、朋友/亲人传播、户外广告、电视、中介机构、网络、专业杂志、房展会、其他，各占比例依次为63%、51%、49%、34%、34%、17%、11%、11%、11%。由此我们可以看出，开发商在进行宣传时可以着重利用报纸和户外广告，并且要注重服务水平和房产质量，使该房产在消费者的人际关系网中得到大力推广。

5.居民购房计划分析

从以上数据我们可以看出，消费者计划在3-5年内购房的占40%;5年的占28.57%;2年的占25.71%;一年和半年的均为2.86%。由此我们可以看出，大多数消费者的购买能力和购买积极性不高，开发商应提高消费者的购买积极性。

6.居民购房目的分析

以上数据我们可以看出，消费者的购房目的84%为自住;10%为出租;6 %为升值转卖。由此我们可以得出，大多数消费者购房是为自己和家人居住，靠出租和转卖等投资手段来获取利润所占比例较小。

7.居民能承受房价分析 .

由以上数据我们可以很明显的看出，19%的人能接受3000元/平米一下，54%的人能接受3000-5000元/平米，19%的人能接受5000-8000元/平米，7%的人能接受8000-10000元/平米，2%的人能接受10000元/平米以上。由此可见绝大多数人还是中等收入水平，能接受的房价还是在5000元/平米一下，而现实房价由于各种原因一直居高不下，让普通居民无法接受。

8.居民购房面积分析

从以上数据我们可以看出，消费者对房屋面积的要求大多数为80-100m3，占45.71%;100-130 m3占28.57%;130 m3 占20%;50-80m3占5.71%;50 m3为0。由此我们可以看出，大多数消费者对房屋面积的要求为80-100m3，开发商在设计房屋时应适当增大该类房屋的数量。

9.居民购房付款方式分析

选择分期付款方式的购房者占63%，选择银行付款的购房者占20%，选择一次性付清的购房者占17%，选择公积金贷款的购房者占3%。

10.居民对购房配套设施的要求分析

从以上数据我们可以看出，消费者购房时最关注的生活配套设施是学校教育资源、超市及菜场，各占到被调查者的69%;其次是医疗卫生设施和绿地广场，各占到66%;排到第三位的是休闲场所，占51%;然后依次是商业步行街，占23%;餐饮场所和停车场占8%。由此我们可以得出，学校教育资源、超市及菜场是消费者最注重的生活配套设施，开发商在开发一定要注意地段的选择。

11.居民对建筑风格要求的分析

从调查分析看，选择欧式风格的购房者的比例占33.33%，选择现代简洁式风格的购房者的比例占25%，选择中西结合购房者的比例占22.22%，选择中式风格的购房者的比例将近占20%。

12.居民对未来两年郑州房价的分析

从以上数据我们可以看出，对于未来两年郑州市的房价来说，认为有上涨可能性的占到多数，为37%，认为变化不大的占到了31%，不好说的占到20%，认为可能会下跌的占到了11%。 13.开发商与购房者矛盾分析

从以上数据我们可以看出，开发商与购房者的主要矛盾是开发商定价过高，占40%;其次是面积缩水，占22%;开发商的诚信问题占17%;质量缩水占16%;合同不平等占5%。由此我们可以看出，开发商缓解与购房者矛盾的最直接手段是降低房价，并且还要提高房屋质量和开发商的诚信。

四、问题和建议

就目前居民的住房条件来看，居民家庭月收入水平低，住房面积小是当前主要存在的问题;对于未来有购房计划的居民来说，大多数人只会为家人居住而购房，很少的人会拥有多余的资金来进行房地产的投资，而且所能接受的房价在5000/平米以下的居多，大家未来的购房需要也在100平米左右，满足家庭居住即可;针对郑州市未来几年的房价水平，多数认为会有上涨空间，但仍有部分人反映，如果房价继续上涨，居民无法支付房款，房价或许有下降的可能。从长远来看，如果越来越多的人买不起房子，甚至租不起房子。

加快经济建设，政府制定惠民政策，提高居民收入水平，这是解决房价问题的关键;国家要采用宏观调控手段，加大调控力度，稳定房价;政府要制定相关法律法规，约束开发商行为，提高房屋质量，

增加保障房和经济适用房的数量，保证低收入居民的住房需求。

xxxx年房地产市场调研报告 篇9

一、前言

近些年来，整个郑州市房地产市场取得飞速发展，也产生了深刻的变化。市场需求旺盛，城市房地产开发量和需求量每年均以2位数速度增长，产品品质有了很大提高，消费者购买行为更趋理性。

在政策方面，为应对市场过热，国家纷纷出台宏观调控政策，房地产市场准入门槛大大提高了。房地产大洗牌时代马上就要到来。

一些主要房地产企业，纷纷提出战略问题，提出关注市场长远需求问题，提出市场细分和定位问题。主要目的是希望通过调整思路，寻求企业长期生存发展之道。而政府作为经济发展的服务者和引导者或是政策的制定者，更需要了解真实的市场情况和一线资料。而这一切，都离不开对市场的准确把握和对客户的深入研究。

二、调查目的及意义

1、站在全省的角度，在省域经济发展的层面，对房地产行业做一个全局性调查，对政府宏观政策的制定提供数据参考，对房地产行业的发展提供建议和良性诱导，对城市居民居住状况和居住满意度做到了解。（宏观层面）

2、调查包括郑州市（以后会涉及河南省各个地市）高、中、低三个层次的购房者和需求者，全面把握居民需求和动态，涉及范围广，具有较强社会意义。（全民层面）

3、了解河南主要城市房地产市场客户最新动态，预测未来市场发展方向，提出市场机会，为企业战略和展品定位提供指导性意见；区分不同层次人员的需求状况，了解不同房地产企业的市场地位和物业情况，对房地产行业的市场竞争状况做到了解，对居民的购房需求指数做到了解。（企业和客户层面）

三、调查亮点

1、首次提供郑州市主要房地产企业客户需求整体数据分析；

2、提供不同公司客户需求对比分析；

3、提供本公司不同社区客户需求对比分析；

4、提供郑州市不同区位客户需求对比分析；

5、提供不同类型客户需求对比分析；

6、行业领袖企业展望未来房地产市场发展趋势；

7、行业领袖企业分析未来房地产企业发展机会。

四、调查内容

（一） 基本内容

1、客户基本特征

2、客户居住现状

3、居住满意度

4、品牌影响度

5、客户购房需求

6、生活习惯及居住价值观

7、对未来客户住房需求展望

8、对未来房地产市场机会分析

（二） 扩展内容一：市场环境调查

1、容量及发展潜力；

2、行业营销特点及竞争状况；

3、周边环境对该行业发展的影响；

4、当前市场主要项目种类、品牌及销售状况；

5、该行业各产品的经销网络状态；

（三） 扩展内容二：消费者调查

1、消费者对房地产各项目的购买形态（购买过什么品牌、购买地点、选购标准等）与消费心理（必须品、偏爱、经济、便利、时尚等）；

2、消费者对市场上存在的主流品牌的了解程度（包括名称、特点、价格等）；

3、消费者对品牌的意识、对本品牌及竞争品牌的观念及品牌忠诚度；

4、消费者平均月开支及消费比例的统计；

5、消费者理想的居住描述。

（四） 扩展内容三：竞争者调查

1、主要竞争者的产品与品牌优、劣势；

2、主要竞争者的营销方式与营销策略；

3、主要竞争者市场概况;

4、本项目主要竞争者的营销状态；

五、调研对象及抽样

（一） 市区居民

居民对住宅市场信心； 购房意向；

对目标地块认知和吸引力评价；

对目标地块发展信心和前景的评价。

（二） 有购买意向的潜在客户

目前居住状况；

购房目的原因以及购房时考虑的主要因素；

目标客户群体属性特征；

对价格、面积、户型、小区楼盘建筑、绿化、景观等需求情况；

对医院、学校、购物场所等配套设施的需求情况；

媒体消费特征；

对目标地块优劣势评价。

（三） 目前已经购买或者入住中高档小区的现实客户

目前居住状况；

目前居住满意和不满意之处评价；

目标客户群体属性特征；

对目标地块优劣势评价；

购房过程中看房历史及评价；

（四） 高新区和市区的竞争楼盘；

竞争楼盘销售情况；

目标客户特征；

楼盘卖点、宣传攻势；

楼盘户型面积配套等基本特征；

竞争楼盘的优势和不足之处；

六、调查员的规定、培训

（一） 规定

1、仪表端正、大方。

2、举止谈吐得体，态度亲切、热情。

3、具有认真负责、积极的工作精神及职业热情。

4、访员要具有把握谈话气氛的能力。

5、访员要经过专门的市场调查培训，专业素质好。

（二） 培训

培训必须以实效为导向，本次调查其人员的"培训决定采用举办培训班、集中讲授的方法，针对本次活动聘请有丰富经验的调查人员面授调查技巧、经验。并对他们进行思想道德方面的教育，使之充分认识到市场调查的重要意义，培养他们强烈的事业心和责任感，端正其工作态度、作风，激发他们对调查工作的积极性。

七、人员安排

根据我们的调研方案，在湘潭大学及市区进行本次调研需要的人员有三种：调研督导、调查人员、复核员。具体配置如下：

调研督导：1名

调查人员： 20名 （其中15名对消费者进行问卷调查、5名对经销商进行深度访谈）

复 核 员：1—2名 可由督导兼职，也可另外招聘

如有必要还将配备辅助督导（1名），协助进行访谈、收发和检查问卷与礼品。问卷的复核比例为全部问卷数量的30%，全部采用电话复核方式，复核时间为问卷回收的24小时内。

八、市场调查方法及具体实施

市区居民：CATI计算机辅助电话调查xx个 潜在客户：街头随机面访xx个 现实客户：入户面访xx个 竞争楼盘：神秘顾客xx个

九、调查程序及时间安排

本次调研大致来说可分为准备、实施和结果处理三个阶段。

1、准备阶段：界定调研问题、设计调研方案、设计调研问卷或调研提纲。

2、实施阶段：根据调研要求，采用多种形式，由调研人员广泛地收集与调查活动有关的信息。

3、结果处理阶段：将收集的信息进行汇总、归纳、整理和分析，并将调研结果以书面的形式——调研报告表述出来。

在客户确认项目后，有计划的安排调研工作的各项日程，用以规范和保证调研工作的顺利实施。按调研的实施程序，可分七个小项来对时间进行具体安排：

调研方案、问卷的设计

…………

3个工作日 调研方案、问卷的修改、确认

…………

1个工作日 项目准备阶段（人员培训、安排）

…………

1个工作日 实地访问阶段

…………

4个工作日 数据预处理阶段

…………

2个工作日 数据统计分析阶段

…………

3个工作日 调研报告撰写阶段

…………

2个工作日 论证结段

…………

2个工作日

十、经费预算

十一、附录

参与人员及岗位职责： 项目负责人：待定

调查方案、问卷的设计：待定

调查方案、问卷的修改：待定

调查人员培训：待定

调查人员：待定

调查数据处理：待定

调查数据统计分析：待定

调查报告撰写：待定

论证人员：待定

调查计划书撰写：待定

xxxx年房地产市场调研报告 篇10

一、调研背景

随着人们生活水平的提高，对于房子的渴望也越来越强烈，买房的人不断增多，房价也在不断的攀升。

进入21世纪以来，国内的房地产市场日趋火爆，房地产的价格不断攀升，创造了一个又一个的财富奇迹。在这种大的风潮之下，人们纷纷涌入到房地产领域中，致使房地产泡沫不断增加，国家政府对此事高度重视，针对房地产过热、房价过高现象，出台了一系的宏观调控政策，房地产市场逐渐回归于理性。那么，针对国内房地产事业的未来会如何发展展开多方面的调研。

二、调研目的

面对逐渐回归于理性的房地产市场，未来的房地产是否会如人们猜想的逐渐崩溃亦或是走下坡路呢本次调研就是针对房地产市场未来的的发展趋势。

三、调研情况

1、我国房地产业的现状

自党的xx届全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通。

自20xx年起，本来相对平稳的房价仿佛一夜之间就打着滚似的增长了一倍多，使得人们认为在以后房价还会继续增长，纷纷抢购房产。这使得一些房地产开发商看准了时机都抢着开发未开发的土地，一幢幢的高楼拔地而起。而房价也一直在飙升。

进入20xx年9月，美国金融市场再掀危机，雷曼兄弟控股公司破产、美洲银行收购美林集团、aig集团陷入危机，强烈震撼了美国金融市场，并在国际金融市场掀起滔天巨浪，旷日持久的美国次贷危机转化为严峻的世纪性金融危机。由于这场金融危机仍处于持续发展中，金融市场瞬息万变，危机将走向何处并在何处停止巨大的不确定性笼罩全球。同样，这场危机的影响范围和影响程度仍是个未知数，这场危机对我国房地产行业的冲击也是显而易见。

次贷危机对我国的房地产行业有着巨大的影响。为了缓解国际资本投机人民币的压力，人民银行不得不让人民币的存款利率与美元存款利率之间保持一定的利差。从20xx年底至20xx年6月的多时间里，美联储多次上调利率，但中国的利率只上调了两次，而且20xx年的一次利率调整只上调了贷款利率。利率未能大幅度的调整，使虚热的中国房地产市场难以得到有效的控制，导致中国楼市与美国楼市共同“繁荣”房地产泡沫不断膨胀，房地产行业不断飙升。

房地产的投机者日益的增多，我国的房价不断地飙升，这一现象持续了几年的时间。不管是商业营业用房还是住宅房，有钱的人疯狂的一再购入房产，普通一些的老百姓只能看着房价的一再飙升，慢慢的买房就变成为了老百姓可望而不可即及的奢侈品。

从目前国内房地产的经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长的态势，占全社会固定资产投资的比重也比较大。这种投资一方面来自国内民间资本的投入，另一方面就是国际投资。其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额的绝大部分，这一比例约在76%左右，而从增长速度来看，除了20xx年有较小回落，20xx年至都保持了高速增长状态，随着国内房地产调控政策的出台，这一数据又逐渐开始归落。国家统计局发布的数据显示，20xx年上半年全国房地产开发投资36828亿元，同比名义增长20.3%，增速比1-5月份回落0.3个百分点，这也是该指标连续两个月出现回落。从投资结构来看，房地产开发商将投资对象逐渐从商业营业用房转向住宅投资。

从房地产开发的状况上来看：据中国房地产协会的统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓。随着国内对房地产市场政策的一些改变，一些开发商对土地的囤积情况逐渐向使用过渡、开工情况增加很多，但是为了保证足够的利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积的增长很缓慢。二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻。随着房地产开发不断出现的负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开发商的想法，也有地方政府的授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题。国家审计署发布的《24个市县至土地管理及土地资金审计结果》，列举了24个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范的问题，实际情况可能远不止如此。国土资源部和监察部联合召开的电视电话会议中，通报了20xx年10月至10月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，31个省(区、市)不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目。至20xx年3月25日，全国共清理“未报即用”违法用地案件36872宗，涉及土地总面积61.3万亩，其中耕地面积27.2万亩。

进入20xx年尽管房地产投资增速回落，但其余几个指标已有所改善。数据显示，20xx年1-6月份，房地产开发企业住宅施工面积403521万平方米，增长12.9%。住宅新开工面积70630万平方米，增长2.9%。住宅竣工面积27428万平方米，增长2.7%。上述指标增速均比此前有所回升，意味着短期内整体市场供应无虞。数据还显示，20xx年6月末，全国商品房待售面积43731万平方米，比5月末增加807万平方米。其中，住宅待售面积增加506万平方米。

从房地产市场的销售情况来看，销售量呈现出一定的波动，从20xx年至，销售量不断增加，即使在20xx年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加的，国家统计局公布的数据显示，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，首度超过10亿平方米。尽管面临严厉的楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到33.2%。但是这一情况到随着国家调控的坚决执行而发生了改变，数据报道房地产市场相比下降了14.8%左右，且这一比例依然在继续增加中。但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高。目前国内市场对房地产的刚性需求依然强烈。从20xx年的成交量数据来看，尽管有“新国五条”的影响因素，但上半年楼市成交量仍达到近几年来的水平。数据显示，1-6月，全国商品房销售面积51433万平方米，同比增长28.7%;商品房销售额33376亿元，增长43.2%。

2、居民预购房情况

根据所调研涉及的范围看，大多数居民以居住楼房为主，大多数的家庭住房为无电梯式楼房，只有极小一部分的家庭住在有电梯的商品房里，还有大概8%的家庭住在平房，另有一小部分处于卫生间或厨房共享的合住状态。由于房改不断深入，目前居民住房私有化比例已达59.3%，超过半数;18.2%向房管所租用房屋;11.5%租住单位的房子。住房面积多数在40-80平方米之间。而根据调研，想购买住房的人占大多数，一般想买70—150平米之间的`房子，人们所能承受的的价格大概在20__—3000元，但是就目前来看，有一部分人是倾向于经济适用房的。先不说北京、上海一些大城市的房价有多高，就我们这个属于廊坊所管辖的小城市房价就已经飙升到了5000元一平米，这远远超过了普通工薪阶层所能承受的范围。

数据显示调研，购房者的年龄在25岁到34岁之间的居多，这个年纪大概是要买结婚用房的吧，这让我想起了“中国的房价是由丈母娘炒起来的”这句话。其次，是35岁到44岁的人群。总体购房人群以中学以上学历为主流，半数以上为全职工作者。

在家庭收入调研中，主要的购房者月收入一般在1000—4000元从全国范围来看，房地产价格依然较高。目前国内市场对房地产的刚性需求依然强烈。从20xx年的成交量数据来看，尽管有“新国五条”的影响因素，但上半年楼市成交量仍达到近几年来的水平。数据显示，1-6月，全国商品房销售面积51433万平方米，同比增长28.7%;商品房销售额33376亿元，增长43.2%。

3、居民预购房情况

根据所调研涉及的范围看，大多数居民以居住楼房为主，大多数的家庭住房为无电梯式楼房，只有极小一部分的家庭住在有电梯的商品房里，还有大概8%的家庭住在平房，另有一小部分处于卫生间或厨房共享的合住状态。由于房改不断深入，目前居民住房私有化比例已达59.3%，超过半数;18.2%向房管所租用房屋;11.5%租住单位的房子。住房面积多数在40-80平方米之间。而根据调研，想购买住房的人占大多数，一般想买70—150平米之间的房子，人们所能承受的的价格大概在20__—3000元，但是就目前来看，有一部分人是倾向于经济适用房的。先不说北京、上海一些大城市的房价有多高，就我们这个属于廊坊所管辖的小城市房价就已经飙升到了5000元一平米，这远远超过了普通工薪阶层所能承受的范围。

数据显示调研，购房者的年龄在25岁到34岁之间的居多，这个年纪大概是要买结婚用房的吧，这让我想起了“中国的房价是由丈母娘炒起来的”这句话。其次，是35岁到44岁的人群。总体购房人群以中学以上学历为主流，半数以上为全职工作者。

在家庭收入调研中，主要的购房者月收入一般在1000—4000元环境好，污染少的地方，在城市中司机车较多，空气污染严重，小区的物业普遍高于郊区，郊区的空气质量、环境都比较好，购房者更倾向与环境比较好的郊区。

4、房地产业成为gdp上升的重要力量

政府部门为了确保我国更好的应对国际金融危机而采取的相对宽松的货币政策，在该政策的激励下，银行的信贷空前放松，房地产行业也因此成为了地方政府举债的主要流向。很多地方政府手和房产商手握土地资源和大量的信贷资金争相突破国家有关居民第二套住房的按揭限制，部分地区甚至推出了所谓的“改善性”住房企图蒙混过关，但是这并没有为居民的居住条件改善带来积极的影响，反而成为了房地产行业撬动银行信贷资金的有力工具。

5、房地产的价格

我国商品房价格一直保持稳定增长的趋势，但是在，全国商品房价格开始飙升，其中北京、上海、广州等一线城市的商品房价格更是达到了城市人均可支配收入的50余倍。就拿北京来说，据报道北京六环以内的房价都飙升到了2万元一平米，许多买不起房的居民都在往北京周边地区购买房子，如：廊坊、固安等地。致使这些地区的房价也在不断的向上飙升，接近1万元一平米。

6、20xx房地产业整体形势

从对前几年的房地产现状分析来看，20xx年房地产业的整体形势是趋于平稳的。就目前来看，20xx年的楼市要好过于20xx年。

中国房地产研究会副会长指出，房地产市场的情况总体上起稳，出现相对平稳的情况，在稳健增长的情况下达到基本的统一。在发展这一轮的调控下来以后，中国房地产市场出现两个反差。

第一个反差是大城市和中小城市实现了反差，二线城市的市场和三、四线城市的市场出现了大的反差。就如北京市住建委说，北京住宅市场没有出现恐慌性购房，这其实是此地无银三百两。实际上二手房交易量上来了，一手房交易量也上来了，房价就又开始往上走了。你不说还好，你一说大家就会觉得已经出现恐慌性购房了。随着交易量的上升，房价也在涌动，这是一方面的情况，所以大城市的开发商高兴的说，春天的脚步又来临了。中小城市的开发商说，什么时候限购、限贷能取消，我们实在没办法过了。三四线城市市场不那么乐观，现有的供应量很大，但是消化能力很弱，不像北京、上海，尽管还有一定的库存，但是消化能力很强，库存却不足了。

第二个反差是土地市场和房屋市场的反差。开发商处在市场的两端，在土地市场是买者，在房屋市场是卖者。到目前为止，房屋的销售是明显上升了，但是土地的销售，政府卖地，开发商在20xx年11月底买房同比下降了14.8%，出让金同比下降了10%几。就是说开发商买地还没有达到去年的水平，下降14.8%这是不小的数据，尽管我们看到土地市场在放大，实际上是个别的，全国的土地市场还在触底，还没有起来，真正到正增长是在今年的上半年，实际上土地市场还没有回暖。这样的市场给中央政府、地方政府提出了难题，到底怎么调整是进一步加强调控，还是房子卖不掉的地方要放松。这次经济工作会上提出了差别化的信贷政策、货币政策、限购措施，是不是决策部门已经意识到了这样的情形。在这样的情况下，不可能再出什么政策，现在正是空档，就这么维持着。下一步的调控希望能够因地制宜，应该给地方留有一定的余地，不同的城市应该有不同的对策。一些开发商很有意思，前两年向二三线城市进发，现在又回来了，回到大城市了，觉得还是大城市效益好，还是大城市购买力强。

所以说20xx年的市场是相对稳定的市场，并没有出现大幅度的反弹。

四、调研结果

根据上面一系列的调研发现我国房市还存在许多问题。

1、市场发育不良，泡沫化程度很高。

我国的房地产市场市场化发育时间较短，而且在发育过程中，受到许多不健康因素的影响，导致了其发育不良、利润率太高而不可持续发展。据权威部门提供信息，房地产行业的利润率远高于各行业的平均利润率，并且一直在快速增长。

2、供需结构失衡。

一是新建的中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，而高端住房却供给过剩。二是廉租房供给很少，政府重视不足，覆盖面小，未以开发廉租房为政策重心。同时经济适用房的供给不能满足需求，而且政府以提供经济适用房为主存在很多问题。

3、房价的升高。

房价的不断飙升使得购买者买不到合适的房子，而一些投机者从这里面买到不少房子，使得房子的空置率也在不断上升，这种现象在各大城市都有发生。

五、总结

根据对房地产市场的调研与居民预购买房的调研，发现现在的房地产业还是有很多问题存在的。

但是根据调研所得到的结论，我国的房地产市场依然会有很大的发展空间。展望，全球经济环境总体趋稳，增长格局将继续调整;我国经济运行基本稳定，预期目标能够如期实现。经济平稳增长的内在动力总体上仍会支撑房地产行业保持平稳健康发展，但热点城市庞大的需求及持续升温的土地市场仍在推动房价上涨预期，调控基调不容改变。在此背景下，预计房地产投资仍将处于景气恢复阶段，供需关系虽有所改善，从中长期来看，新型城镇化战略有望促进明后年的房地产市场逐渐回归理性。

房地产业的上升空间还有很多，希望从事房地产业的人员能给低收入家庭建设比较经济适用的住房。让这些人都可以买上房子而不是在居无定所的租住房子。

国家要加快经济建设，政府要制定惠民政策，提高居民的收入水平，这是解决房价问题的关键;国家要采用宏观调控手段，加大调控力度，稳定房价;政府要制定相关法律法规，约束开发商行为，提高房屋质量，增加保障房和经济适用房的数量，保证低收入居民的住房需求。

现在开发商为了利用有限的土地获得可观的利润，现在都盖起了高层的建筑，可见，今后高层建筑是会成为房地产开发的主流。