适用场景：楼市政策调整分析、购房需求调研报告
报告要点：房价影响因素分析、购房群体特征调查、商品房供需矛盾研究
行文逻辑：分析市场波动→采集需求数据→剖析价格因素→评估供给状况→预测后市走势
XX年年以来楼市经历了一轮大起大落，商品房销售峰点分别在XX年的9、10月份以及09年3月份至今，而低谷则主要在xxxx年下半年。一方面，20xx由于股市触底致使整个宏观经济环境低迷;另一方面，国内为抑制房价不理性上涨，政府出台宏观经济政策对房市产生了巨大的影响。然而xxxx年底政府做出相应政策刺激过度下行的楼市，使得xxxx年房地产市场未像预期那样步入较长时间的调整期，需求方即时走出观望，xxxx年积压的销售潜力迅速推动楼市进
入新一轮销售高峰，房价出现回调。
自20xx年下半年起，多数房地产开发商为了推动商品房的销售，采取带看房团看房的方式而非像XX年商品房销售火爆时期一样坐等购房者前去案场，此后多家房地产媒介开通了看房直通车，拉拢大批量的客户集中到楼盘案场看房并且起到明显的引导效应，以此激发客户的购房信心。那么消费者需求情况究竟如何?对此，笔者采集了自09年9月份至09年6月份锡城某看房团的部分消费者需求调查问卷，并对此进行了分析。
为了更实际的体现目前无锡购房主体的需求情况，笔者采用抽样调查的方法共采集有效样本251份，调查对象全部为准购房客户，购房目的包括购买婚房、改善性住房、投资性购房(出租、转售)等，并且根据无锡商品房网上信息发布平台有关商品房成交数据，从供需两方面来说明无锡商品房市场购买群体现状。
第一部分调查报告主体内容分析
购房需求者主要为24-30岁适婚年龄青年，月收入在3000-5000元之间，购房目的倾向于刚性需求，并且多数为首次置业，可接受房价范围一般在30-50万元之间，在购房决定性因素中首要考虑的为房价因素。置业者意向购买高层以及多层建筑形式的商品房居多，户型一般为二室一卫以及三室一卫或三室二卫，面积段分布以80-143.999平米为主。考虑小区周边设施主要为超市、幼儿园、医院、银行等，而较低程度的去注重会所等商务设施。
从调查结果来看，影响购房者购房的决定性因素中最为主要的因素为房价，86.5%的看房者会考虑房价因素;其次为地段、交通、户型结构、周边配套设施以及房屋质量，其中最为重视的为交通要素以及地段要素。
商品房价格变化
上海商品住宅市场
价格异常坚挺。
在房地产调控政策被调整、国际金融和航运两个中心被册封、浦东扩区、大虹桥开发规划和世博会在望等因素不断释放刺激下，上海商品住宅市场价格明显上涨势头已经整整维持了一年。新房如此，存量房也如此；销售价格如此，租赁价格也如此。这种不回头的价格走势毫无疑问将挺入20xx年。只有讨论这种价格上涨幅度是大是小才具有实践意义。
二、供给明显不足。
由于前些年的某些错误调控政策，直接导致了上海和全国的土地供应、房屋在建规模和竣工总量的萎缩。当需求释放的时候，供给不足的问题日显突出。上海商品住宅的可销售量和每个月的实际销量之间的数额，至今未得到良性改善，一直处于紧运行、紧平衡过程，已成为推动价格上涨的又一动力。加大土地供应和市场现实需求存在着一个巨大的时间差，远水难解近渴。现实趋势是即便加大了商品住宅竣工的推量，也未必会形成市场价格下跌，最多只能产生涨幅趋缓或停滞的结果。
三、成交惯性延续。
相当一批人认为，下半年上海商品住宅成交量低于5、6月份，标志着市场不接受高房价及其快速上涨，下一步将导致拐点的出现。实际情况是上海商品住宅需求并未减少，而是因为商品住宅供给不足而导致成交量稍逊。下半年几个月的市场成交量和上半年高峰成交月相比，虽然少了点，但远比去年同期要好得多。上海今年商品住宅成交量远远大于20xx年已成定局。下半年商品住宅成交量总体上保持了惯性延续。“十一”放假期间上海房展会成交均价、成交总价、成交套数都高于今年5月份和去年的房展会，四天展会涌进了13万人（这种高流量展会在上海只有两年一度的车展和书展可以超过）。这样的"显赫成就依然被媒体称作为“房价高，老百姓在观望”。
四、低端带头走高。
下半年以来，上海低端房屋的销售和租赁非常活跃，各板块价格指数涨幅都比较平均，上涨的区域也开始扩大。与上半年高端市场的积极表现形成明显反衬。上海存量商品房市场占据整个市场的半壁江山。一些区县如浦东新区，存量房交易远远高于增量房交易；一些区域存量房交易价格和增量房交易价格不分伯仲；存量房同样是上海商品房投资市场的主要组成部分。
五、后市继续看好。
只要经济恢复还不稳定，国民经济继续需要房地产业当领头大哥，房地产的现行政策也不会出现大的波动。即便明后年我国经济恢复地挺好，也不可能再出台像前几年那样的全国一刀切的全面打压房地产业的调控政策。充其量哪个地方有问题，哪个地方采取相应的措施而已。实践已经表明，较快增长的商品住宅市场价格并没有带来社会的不稳定，因为城市中多数人都有了产权房屋，老百姓住房占了家庭财富的一半。也没有给国民经济造成全局性波动，反倒是在经济出现严重滑坡时，中国房地产是拯救中国经济的主要产业之一。作为中国最大的经济城市上海，20xx年其房地产成交量和市场价格都将走在中国各城市的前列，保持着高位运行。
适用场景：房产调控政策分析、市民购房意愿调研
报告要点：居住需求调研、房价影响因素分析、公租房政策建议
行文逻辑：开展调查→分析对象→梳理需求→评估房价→提出建议
xx市统计局在“xx统计”门户网站和街头对市民进行访问，就居住需求、主要目的，以及对本市即将出台的保障性住房政策的建议等内容开展了一次调查。调查显示，在房产宏观调控新政下，本市市民购房观望气氛仍浓，约半数受访者有购房欲望，但近三年无计划，近四成的受访者不打算购房，仅一成左右受访者欲在三年内购房，以改善型和安置型需求为主力，房价过高、贷款负担过重是主因，同时受访者最希望政府多提供生活便利、配套成熟的公租房。
一、调查对象基本情况
本次调查采用网上调查和街头访问相结合，共收回问卷1810份。从户籍上来看，xx户籍89.8%，非xx户籍10.2%;从年龄上来看，80后和70后两者分别为54.5%和25.4%;从工作单位性质上来看，私营企业和国家机关、行政事业单位为主体，分别46.2%和25.9%;从参加工作年数上来看，主要是5-xxxx年和10-xxxx年的群体，分别占34.1%和36.2%。从以上受访者构成显示，此次网上调查的参与面广，涉及各层次居民，因此他们的看法基本反映出本市市民居住情况的问题(见下图)。
调查对象基本情况
对象分类
百分比（%）
1、按年龄分：
1、90后
9.8%
2、80后
54.5%
3、70后
25.4%
4、60后
7.2%
5、60后以下
3.1%
2、按参加工作的年数分：
1.不到5年
16.7%
2. 5-xxxx年
34.1%
3. 10-xxxx年
36.2%
4. xxxx年以上
12.0%
5. 尚未工作
1.0%
3、按文化程度分：
1. 小学及以下
1.0%
2. 初中
4.5%
3. 高中（含中专、技校）
14.8%
4. 大专
42.5%
5. 本科及以上
37.2%
4、按工作单位性质分：
1. 国家机关、行政事业单位
25.9%
2. 国有企业
8.0%
3. 私营企业
46.2%
4.外资或中外合资企业
1.4%
5. 社会组织机构
1.7%
6. 个体工商户
5.6%
7. 自由职业
4.3%
8. 其他
7.0%
5、按职业分：
1. 工薪阶层
77.7%
2. 企业负责人
4.1%
3. 外来务工人员
2.7%
4. 普通群众
7.1%
5. 离退休
1.5%
6. 其他
6.9%
二、市民居住需求状况
(一)观望态度明显，短期购房意愿低迷
受房贷新政的影响，有44.5%的受访者对购房持观望态度。有39.2%的受访者无购房计划，这部分群体主要是目前已经具备一定的住房条件，没有迫切的购房需求。有5.9%的受访者计划在2-3年有购房意愿，有6.5%的受访者认为3年以后会有所考虑。而仅有3.9%的受访者表示出较为明确的购房意愿，计划一年内购房，这也反映出短期购房意愿比较低迷。
(二)改善型住房和婚房为购房需求主力，投资投机性需求显著降低
1.改善型需求和刚性需求成为主力。调查显示，有购房意愿的受访者中，50.8%的受访者是为了改善现有居住条件，将改善现有居住条件作为购房的首要目的，16.5%的受访者是购置婚房成家立业的刚性需求。
2.其他需求呈现多样化。调查显示，为子女购房、其他目的和为父母购房分别占13.6%、12.0%和2.2%。
3.投机投资性需求明显减少。几年来本市连续出台实施的房地产市场调控系列政策，抑制投资投机性需求效果显著。仅有4.9%为投资升值而购房。
(三)居住需求由刚需向舒适性转变，居住环境和基础设施的完善成为购房的重要选择因素
1.市民对居住周边环境最为看重。有32.9%的受访者认为居住的周边环境是选择的主要原因，周边环境包括空气质量、休闲运动场所、社会风气和治安。
2.市民对居住周边的生活服务设施需求强烈。有25.5%的受访者认为随着生活质量不断提高，对商业服务设施和文教体卫设施要求比较强烈。
3.市民对居住区的交通便利要求比较高。有24.6%的受访者认为在生活节奏越发加快的今天，出行交通便利是保证生活质量的重要方面，现在正越来越被市民所看重。
4.市民对居住区的基本生活配套设施的期待较大。有17.0%的受访者认为房屋品质、基本生活配套设施也是市民购房时较为看重的因素。
(四)市区为居住地首选目标，其他地点为辅
根据实际情况，以及考虑综合因素，有73.1%的受访者对居住的地点更倾向市区，有8.6%的受访者选择在虹桥，有8.3%的受访者选择柳市，有3.3%的受访者选择北白象，有6.8%的受访者选择其他地方。
三、房价和居住需求的基本看法
针对房价变化的影响，42.0%的受访者认为财富缩水，29.8%的受访者认为可以购买到更合适的房子，28.2%的受访者认为没有影响。
(一)当前房市虽然低迷，但是房价仍然过高
33.4%的受访者认为房价过高，难以承受首付，主要原因是房地产市场虽然低迷，但是房价仍然过高，尤其是在住房面积方面没有太多梯度分布，基本上以大户型居多，可选择的余地不大。21.6%的受访者认为贷款压力大，会影响正常生活，据有关资料显示还贷时间过长将长期影响居民生活质量，另外，过高的房屋租赁价格也将挤占居民其他方面的消费性支出，降低生活质量。15.4%的受访者认为房价过高，未来升值潜力不大，将直接面临财富缩水的风险。14.5%的受访者认为目前居住条件较好，改善需求不迫切，这一部分人群没有明显的居住压力。7.4%的受访者认为可以通过各类保障性住房政策解决居住问题，但是受目前的政策条件的限制，主要的受众是低收入人群。2.7%的受访者认为租房更经济实惠，租金占收入比能够使人接受。2.8%的受访者认为有可能离开xx，2.2%的受访者有其他不同的意见。
(二)60.0%的受访者认为将来房价区间往下
受经济疲软和房贷新政的双重影响，当前房地产市场普遍认为比较低迷。60.0%的受访者认为房价区间往下，23.2%的受访者认为房价区间保持不变，16.80%的受访者认为房价区间往上。
(三)居住需求和意愿多样化明显
据调查资料显示，有21.2%的受访者建议在生活便利、公共交通沿线区域发展公租赁房，同时可以提高房屋的多样性与适用性，“面积不用大，功能要全”，以满足各种人群的需求。19.9%的受访者希望公租房价格比市场租赁房优惠，结合市场租金及租赁对象承受能力综合确定、定期调整，略低于市场租金水平。也可采用市场定价，政府对收入水平较低的承租人给予适当的租金补贴。 18.4%的受访者建议在配套成熟的普通商品住房小区中配建公租房，便于居住人群出行、生活。15.0%的受访者希望可使用公积金支付公租房租金，目前租赁市场还不够成熟，公积金审批制度还跟不上脚步。14.9%的受访者希望所在单位自建面向职工的公租房，10.5%的受访者建议多造农民工公寓，为外来务工人员提供公租房，多渠道筹集保障性住房房源，解决中等偏下收入住房困难家庭的住房困难问题，并逐步改善本市新就业职工、外来务工人员的居住条件，满足其基本住房需求。
